公司发布2018 年年报，实现营业收入79.42 亿元，同比减少8.23%；归母净利润4.47 亿元，同比减少27.41%；EPS0.67 元。
期间费用增加与计提减值压制公司业绩：净利率不及毛利率的主要原因在于：1、期间费用上升明显，销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6pct 至16.2%；2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备，约占公司利润总额40%。2018 年实现销售金额131.7 亿元，同比下降9.1%，完成销售目标的87%。公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。公司2019年销售目标152 亿元，增长15.4%，我们认为，公司布局的城市均为一二线及周边强三线，年初以来的政策放松环境下需求有望得到释放，公司实现业绩目标亦将受益于环境改善。
拿地节奏有所放缓，重仓粤港澳和成渝经济圈：报告期内新增计容建面70.2 万方，同比减少57%，拿地节奏明显放缓。截至2018年末土地储备约460 万方，大致可供3 年开发，权益土储约363万方，权益比例约79%。权益土储区域上看，粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。
投资力度减弱使得负债水平下降：由于报告期末减弱投资力度和优化债务结构，公司短债压力较上年下降0.54 至0.52，净负债率则较上年下降96pct 至74%。
地产基金取得实质进展，激励机制完善，股东增持彰显信心：“房地产+金融”模式已成为公司获取项目、扩大规模的有益补充。租赁业务方面，2018 年商业及写字楼可出租物业面积约21.8 万方，平均出租率达91%。物业管理方面，签约管理面积超过600万方，同比增长41.6%。2018 年3 月拟实施股权激励，激励股份数约占股本总额的3%。此外，控股股东中洲置地及一致行动人自2018 年5 月至12 月期间累计增持公司2%股份，充分彰显控股股东对公司未来发展信心
盈利预测与投资评级：我们预计公司2019 年、2020 年EPS 分别为0.93 元、1.20 元，维持“买入”评级。
风险提示：应考虑房地产调控政策延续、结算速度不及预期的风险。
公司發佈2018 年年報，實現營業收入79.42 億元，同比減少8.23%；歸母淨利潤4.47 億元，同比減少27.41%；EPS0.67 元。
期間費用增加與計提減值壓制公司業績：淨利率不及毛利率的主要原因在於：1、期間費用上升明顯，銷售管理費用和財務費用佔營收比重較上年提高約4.6pct 至16.2%；2、部分項目計提3.77億元存貨跌價準備，約佔公司利潤總額40%。2018 年實現銷售金額131.7 億元，同比下降9.1%，完成銷售目標的87%。公司目標完成率較低主要是由於推盤節奏受預售證管理而延遲。公司2019年銷售目標152 億元，增長15.4%，我們認爲，公司佈局的城市均爲一二線及周邊強三線，年初以來的政策放鬆環境下需求有望得到釋放，公司實現業績目標亦將受益於環境改善。
拿地節奏有所放緩，重倉粵港澳和成渝經濟圈：報告期內新增計容建面70.2 萬方，同比減少57%，拿地節奏明顯放緩。截至2018年末土地儲備約460 萬方，大致可供3 年開發，權益土儲約363萬方，權益比例約79%。權益土儲區域上看，粵港澳、成渝、大上海都市圈、環渤海四大區域佔比分別爲43%、41%、7%和8%。
投資力度減弱使得負債水平下降：由於報告期末減弱投資力度和優化債務結構，公司短債壓力較上年下降0.54 至0.52，淨負債率則較上年下降96pct 至74%。
地產基金取得實質進展，激勵機制完善，股東增持彰顯信心：“房地產+金融”模式已成爲公司獲取項目、擴大規模的有益補充。租賃業務方面，2018 年商業及寫字樓可出租物業面積約21.8 萬方，平均出租率達91%。物業管理方面，簽約管理面積超過600萬方，同比增長41.6%。2018 年3 月擬實施股權激勵，激勵股份數約佔股本總額的3%。此外，控股股東中洲置地及一致行動人自2018 年5 月至12 月期間累計增持公司2%股份，充分彰顯控股股東對公司未來發展信心
盈利預測與投資評級：我們預計公司2019 年、2020 年EPS 分別爲0.93 元、1.20 元，維持“買入”評級。
風險提示：應考慮房地產調控政策延續、結算速度不及預期的風險。
