2018 年報業績增長符合預期，卓越能力克服行業逆境。公司全年營業收入26.5 億，同比增長14%；歸母淨利潤11.6 億，同比增長40%。其中：（1）核心子公司愛建信託逆勢增長，全年實現淨利潤11 億，同比增長24%，信託規模2507 億，同比下降23.5%。行業監管高壓，信託規模壓縮、同業業績紛紛下滑的背景下，愛建信託強勢增長凸顯經營管理能力。公司順勢降低通道規模，加強主動管理，全年主動管理規模660 億，同比增長20%。（2）其它子公司超預期發力，推動公司多元化立體發展。租賃、資產、資本、產業和、香港等子公司逐步發展，全年合計淨利潤2.7 億，同比大增81%，其中華瑞租賃業績穩定，加入公司後將極大強化公司租賃板塊盈利能力。 聚焦愛建信託，持續增長無憂。愛建信託2018 年營業收入17 億，同比增長3%，淨利潤11 億，同比增長24%，遠高於行業增速的-11%。2018 年股權變更後，愛建信託管理層更替及市場化機制促進公司效率提升及快速發展，經營管理能力明顯提升。全年信託資產規模2507 億，同比下降23.5%，其中主動和通道規模分別爲660 億，1937 億，同比增速依次爲20%、-31%，佔比分別爲26%、74%（2017 年爲14%、86%）。公司順應監管號召，主動縮窄通道規模，加強主動管理能力，資產結構變化助推公司信託回報率提升至0.64%（2017 年0.56%）。愛建信託核心優勢在於尋找優質資產的能力，公司深耕房地產業務，目前房地產市場底部企穩，銷售復甦利於企業資金回流速度，助推公司經營環境明顯改善，進一步提升信託回報率。展望未來，股權變更後的公司將專注於核心業務的發展，輔以民營靈活的市場化機制，疊加監管政策的轉變，我們預計愛建信託業績將呈現加速上升的態勢。 信託行業受益政策的持續優化。政策持續轉暖，信託行業有望迎來曙光：第一，資管新規細則出臺，對非標和通道的監管明顯緩釋；第二，《關於加強規範資產管理業務過渡期內信託監管工作的通知》並未要求削減進度規劃，且通道業務差異化處理，善意的通道是鼓勵的；第三，信託新規出臺在即，信託公司有望獲得公募牌照，意味着信託將與其它資管主體共同競逐大衆客戶市場；第四，監管層持續深化金融供給側改革，加強民營/小微/三農等的扶持，而信託作爲銀子銀行，將承擔輸血實體經濟重擔。政策轉暖有望直接刺激規模快速回升。2019 年1-2 月，新增信託貸款合計308 億，由負轉正，扭轉2018 年規模持續萎縮的頹勢。往後看，考慮基數迅速下降和政策的持續回暖，我們預計3 月起，新增信託貸款將放量增長。 股權結構明晰。一方面，均瑤持續增持夯實控股股東資格，2019 年1 月3 日均瑤集團宣佈將繼續增持公司股份1%~1.9%，目前已增持0.5%，持股達到28.34%，牢牢掌握公司控制權，同樣傳遞出看好公司長期發展的信心；另一方面，愛建特種基金會仍是公司第二大股東（10.9%），保留統戰部股東背景意在保持與上海國資委的密切合作關係；同時，引入廣州市政府作爲基石股東，實現雙贏。股權結構穩定後，公司重心轉爲市場化機制的建設，並專注於業務的發展和盈利能力的提升。 上調公司至強烈推薦評級。公司股權結構變更後，公司上下齊心全力開展業務，盈利能力有望持續提升。核心子公司愛建信託資源稟賦契合當前經營環境，房地產市場的復甦利好公司資產端回報率的明顯提升；經濟下行壓力較大，監管政策將持續引導市場提升活力，信託行業復甦在即，公司有望做大做強信託業務，信託資產規模有望觸底回升；華瑞租賃的加盟，有望強化公司其它業務板塊盈利能力，其他業務多點開花。綜上所述，我們預測公司19 年歸母淨利潤15 億，同比增長30%。我們上調公司評級至強烈推薦，分部估值給予公司總市值277 億（信託237 億、租賃20 億、其它20 億），目標價17元，空間36%。 風險提示：房地產市場出現大幅波動、資管新規執行趨嚴、信託監管政策趨嚴、市場大幅調整；