收购深圳云房（Q 房网）、布局O2O 房产中介业务。公司2017 年收购深圳云房，Q 房是一家以O2O 模式为核心的房地产中介服务提供商，以“互联网+”为主导，主要从事新房代理、二手房屋经纪业务。根据Q 房网最新数据，已在全国23 个城市布局了上千间门店，经纪业务合作人超过2 万多人，在深圳、珠海、中山等地区市场占有率处于领先地位，同时还在上海、青岛等城市积极布局，稳步扩张，初步形成全国多区域、多城市的线下业务体系。
Q 房凭借O2O 渠道优势、新房二手房联动、独立经纪人等制度取得领先行业的优势：
公司凭借O2O 的渠道优势、新房二手房联动以及独立经纪人制度，获得了比行业竞争对手领先的优势：1）新房代理费率、经纪业务佣金率高于同业的世联行、我爱我家，15-17 年新房代理费率分别为2.33%、2.5%、2%，虽然所下滑但仍然处于高位，15、16年公司经纪佣金费率分别为1.64%、1.62%与我爱我家接近，但在17 年上升至1.91%，超过我爱我家的1.68%。2）独立经纪人制度激发员工积极性：深圳云房与经纪人之间采取合作模式而非雇佣模式，通过增加佣金提成比例激励经纪人，人均创收增长明显。
在此激励政策下，预计17、18 年深圳云房人均月创收规模继续增长。
Q 房门店逆势扩张门店、市占率持续提升、一线门店占比高达58%、有望受益于一线复苏：公司2016 年共计1073 家门店，上市后逆势扩张，我们预计截至2018 年末公司约有1300 家门店，其中一线城市占比约58%，如果仅考虑二手房公司2017 年市占率位列第三，落后于中原和链家，但如果加上新房业务销售额有望超过上述两家位列第一。同时，一线城市经过近两年的调整，二手房交易量已经触底回升，我们预计2019 年有望迎来量价齐升，公司凭借一线超高占比及逆势扩张将迎来销售超预期可能。
股东增持显信心、定增解禁重点在2020 年10 月：公司收购Q 房时定增时价格为8.49元，约4 亿股占总股本46.93%将于2020 年10 月23 日解禁，之前配套融资部分已经于2018 年11 月解禁，截至2018 年2 月底，公告已经减持完成大部分，还有少量减持。
另外公司股东国创集团的通知基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可，促进公司持续、稳定、健康发展和维护公司股东利益，计划自2018 年2 月13 日起6个月内通过二级市场竞价交易方式增持公司股份；2018 年8 月11 日，公司公告已完成增持648 万股，均价7.43，合计耗资5013 万元。
投资建议：公司收购的深圳云房（Q 房网）为O2O 房产中介的领先企业，在全国23城布局超千家门店，其中一线城市比重近60%，凭借渠道优势和独立经纪人激励制度，近年代理费率和市占率都持续提升，在深圳及大湾区已经成为龙头企业。受益于19 年一二线城市地产市场回暖，地产交易市场有望实现量价齐升，而云房在一线城市重仓布局，有望明显受益，且升级后的大数据平台19 年进入运营，将进一步助力于引导、转化客户，提升销售效率。基于以上，我们预计公司18-20 年归母净利润分别为3.12 亿、4.15 亿、5.44 亿，对应EPS 分别为0.34、0.45、0.59 元，对应PE 分别为20.34X、15.30X、11.67X，参考我爱我家估值情况，我们给予公司2019 年22.4 倍估值目标，对应目标价10.08 元，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：业绩承诺兑现不及预期，商誉减值风险，佣金费率下降风险，资产评估增值过高风险
收購深圳雲房（Q 房網）、佈局O2O 房產中介業務。公司2017 年收購深圳雲房，Q 房是一家以O2O 模式為核心的房地產中介服務提供商，以“互聯網+”為主導，主要從事新房代理、二手房屋經紀業務。根據Q 房網最新數據，已在全國23 個城市佈局了上千間門店，經紀業務合作人超過2 萬多人，在深圳、珠海、中山等地區市場佔有率處於領先地位，同時還在上海、青島等城市積極佈局，穩步擴張，初步形成全國多區域、多城市的線下業務體系。
Q 房憑藉O2O 渠道優勢、新房二手房聯動、獨立經紀人等制度取得領先行業的優勢：
公司憑藉O2O 的渠道優勢、新房二手房聯動以及獨立經紀人制度，獲得了比行業競爭對手領先的優勢：1）新房代理費率、經紀業務佣金率高於同業的世聯行、我愛我家，15-17 年新房代理費率分別為2.33%、2.5%、2%，雖然所下滑但仍然處於高位，15、16年公司經紀佣金費率分別為1.64%、1.62%與我愛我家接近，但在17 年上升至1.91%，超過我愛我家的1.68%。2）獨立經紀人制度激發員工積極性：深圳雲房與經紀人之間採取合作模式而非僱傭模式，通過增加佣金提成比例激勵經紀人，人均創收增長明顯。
在此激勵政策下，預計17、18 年深圳雲房人均月創收規模繼續增長。
Q 房門店逆勢擴張門店、市佔率持續提升、一線門店佔比高達58%、有望受益於一線復甦：公司2016 年共計1073 家門店，上市後逆勢擴張，我們預計截至2018 年末公司約有1300 家門店，其中一線城市佔比約58%，如果僅考慮二手房公司2017 年市佔率位列第三，落後於中原和鏈家，但如果加上新房業務銷售額有望超過上述兩家位列第一。同時，一線城市經過近兩年的調整，二手房交易量已經觸底回升，我們預計2019 年有望迎來量價齊升，公司憑藉一線超高佔比及逆勢擴張將迎來銷售超預期可能。
股東增持顯信心、定增解禁重點在2020 年10 月：公司收購Q 房時定增時價格為8.49元，約4 億股佔總股本46.93%將於2020 年10 月23 日解禁，之前配套融資部分已經於2018 年11 月解禁，截至2018 年2 月底，公告已經減持完成大部分，還有少量減持。
另外公司股東國創集團的通知基於對公司未來發展前景的信心以及對公司價值的認可，促進公司持續、穩定、健康發展和維護公司股東利益，計劃自2018 年2 月13 日起6個月內通過二級市場競價交易方式增持公司股份；2018 年8 月11 日，公司公告已完成增持648 萬股，均價7.43，合計耗資5013 萬元。
投資建議：公司收購的深圳雲房（Q 房網）為O2O 房產中介的領先企業，在全國23城佈局超千家門店，其中一線城市比重近60%，憑藉渠道優勢和獨立經紀人激勵制度，近年代理費率和市佔率都持續提升，在深圳及大灣區已經成為龍頭企業。受益於19 年一二線城市地產市場回暖，地產交易市場有望實現量價齊升，而云房在一線城市重倉佈局，有望明顯受益，且升級後的大數據平臺19 年進入運營，將進一步助力於引導、轉化客户，提升銷售效率。基於以上，我們預計公司18-20 年歸母淨利潤分別為3.12 億、4.15 億、5.44 億，對應EPS 分別為0.34、0.45、0.59 元，對應PE 分別為20.34X、15.30X、11.67X，參考我愛我家估值情況，我們給予公司2019 年22.4 倍估值目標，對應目標價10.08 元，首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示：業績承諾兑現不及預期，商譽減值風險，佣金費率下降風險，資產評估增值過高風險
