公司概览
滨江服务是一家中国物管服务商，主要专注于高端住宅物业，服务范围以杭州为主，亦辐射至其他长三角地区。根据中指院，按2017年高端物业的在管建筑面积计算，滨江服务在杭州排名第二，在浙江省排名第五及在长江三角洲排名第十。
截至2018年8月，滨江服务在管68个物业，总收费面积约1080万平米，其中，51个为住宅物业项目、17个为非住宅物业项目。存量待交付面积（不包括在管建面）约为710万平米。公司主要提供三大主要服务：
一）物业管理服务。指一般的物管服务，如安保、保洁、园艺、维修、维护等。服务范围包括住宅及非住宅物业。分部收入约占公司总收入的65%，是主要收入来源。
二）非业主增值服务。服务对象主要为开发商，内容包括售楼处管理、示范单位维护、协助验收等，亦包括其他外围服务，例如小区空间投放广告。
三）业主增值服务。针对业主或住户的外围增值服务，包括定制室内装饰、物业代理服务等。
行业状况及前景
公司的主营业务地点为杭州及其他长三角地区，关联方滨江集团（供应超过70%滨江服务在管建面及超过75%的物业管理服务收入）亦是以“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”为主策略。浙江及江苏商品房销售额在2018年分别约14,000亿元（人民币·下同，特别指明除外）及14,500亿元，占中国总销售的9%与10%。长三角地区人均可支配年收入2017年约50,000元，城镇化率71.4%，超过全国平均水平（36,000元及58.5%）。对高端物管的需求较大，有利滨江服务发展。
物管百强所占的市场份额只有约三成，行业龙头预期还受惠整合红利。公司在中国物管行业中排名第32位，在长江三角洲高端物业市场中排名第10位。而公司亦积极寻找外拓发展，由独立第三方开发商的物业管理服务收入占比由2015年的1.6%，上升至2018年首8个月的24.3%，我们认为公司长远可在行业整合红利中得益。
优势与机遇
与关联方滨江集团（与滨江服务同为戚金兴先生及其家族为控股）关系密切。滨江集团商品房销售以复合年增长率54%从2015年上升至2018年约850亿元（全口径，根据克而瑞数据），全国排名第37位。关联方高速增长成为推动滨江服务盈利上升的主要动力。
公司专注长三角高端物管市场，除了受惠当地较强经济发展下对高端物管的需求外，我们认为公司在当地（尤其是杭州）的品牌（“滨江之家”）知名度会成为行业壁垒。公司在杭州的客户满意率自2012年至2016年排名第一，于2017年排名第二。
弱项与风险
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本（正接员工成本加分包成本）占滨江服务总销售成本超过80%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。
公司区域性影响较大，管理服务的收入中约80%来自杭州，其余的20%来自浙江省其他城市，地域风险较高。
关联方滨江集团的销售权益比较维持在较低水平，2016年、2017年及2018年分别为40%、42%及44%。项目推进风险较高。
投资估值
假设以下限定价（每股5.4港元），撤除上市费用，截至2019年8月净利润约6000万元，按比例之2018全年静态市盈率（完全摊薄）约24倍，在行业中属中间水平。虽然公司物业管理服务分部收入最高，但利润来源较大程度来自非业主增值服务，较受市场周期影响，因此给予 IPO专用评级“5”。
公司概覽
濱江服務是一家中國物管服務商，主要專注於高端住宅物業，服務範圍以杭州爲主，亦輻射至其他長三角地區。根據中指院，按2017年高端物業的在管建築面積計算，濱江服務在杭州排名第二，在浙江省排名第五及在長江三角洲排名第十。
截至2018年8月，濱江服務在管68個物業，總收費面積約1080萬平米，其中，51個爲住宅物業項目、17個爲非住宅物業項目。存量待交付面積（不包括在管建面）約爲710萬平米。公司主要提供三大主要服務：
一）物業管理服務。指一般的物管服務，如安保、保潔、園藝、維修、維護等。服務範圍包括住宅及非住宅物業。分部收入約佔公司總收入的65%，是主要收入來源。
二）非業主增值服務。服務對象主要爲開發商，內容包括售樓處管理、示範單位維護、協助驗收等，亦包括其他外圍服務，例如小區空間投放廣告。
三）業主增值服務。針對業主或住戶的外圍增值服務，包括定製室內裝飾、物業代理服務等。
行業狀況及前景
公司的主營業務地點爲杭州及其他長三角地區，關聯方濱江集團（供應超過70%濱江服務在管建面及超過75%的物業管理服務收入）亦是以“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東”爲主策略。浙江及江蘇商品房銷售額在2018年分別約14,000億元（人民幣·下同，特別指明除外）及14,500億元，佔中國總銷售的9%與10%。長三角地區人均可支配年收入2017年約50,000元，城鎮化率71.4%，超過全國平均水平（36,000元及58.5%）。對高端物管的需求較大，有利濱江服務發展。
物管百強所佔的市場份額只有約三成，行業龍頭預期還受惠整合紅利。公司在中國物管行業中排名第32位，在長江三角洲高端物業市場中排名第10位。而公司亦積極尋找外拓發展，由獨立第三方開發商的物業管理服務收入佔比由2015年的1.6%，上升至2018年首8個月的24.3%，我們認爲公司長遠可在行業整合紅利中得益。
優勢與機遇
與關聯方濱江集團（與濱江服務同爲戚金興先生及其家族爲控股）關係密切。濱江集團商品房銷售以複合年增長率54%從2015年上升至2018年約850億元（全口徑，根據克而瑞數據），全國排名第37位。關聯方高速增長成爲推動濱江服務盈利上升的主要動力。
公司專注長三角高端物管市場，除了受惠當地較強經濟發展下對高端物管的需求外，我們認爲公司在當地（尤其是杭州）的品牌（“濱江之家”）知名度會成爲行業壁壘。公司在杭州的客戶滿意率自2012年至2016年排名第一，於2017年排名第二。
弱項與風險
物管行業是勞工密集的產業之一，勞工成本（正接員工成本加分包成本）佔濱江服務總銷售成本超過80%。最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力。
公司區域性影響較大，管理服務的收入中約80%來自杭州，其餘的20%來自浙江省其他城市，地域風險較高。
關聯方濱江集團的銷售權益比較維持在較低水平，2016年、2017年及2018年分別爲40%、42%及44%。項目推進風險較高。
投資估值
假設以下限定價（每股5.4港元），撤除上市費用，截至2019年8月淨利潤約6000萬元，按比例之2018全年靜態市盈率（完全攤薄）約24倍，在行業中屬中間水平。雖然公司物業管理服務分部收入最高，但利潤來源較大程度來自非業主增值服務，較受市場週期影響，因此給予 IPO專用評級“5”。
