我們預計社區服務運營商彩生活服務在實現管理規模穩步擴張的同時積極推進增值服務發展，而同期來自集團開發商銷售放緩以及社保徵繳新規的潛在影響較爲可控。考慮到未來債務償還節奏，我們將公司2018 年每股淨利預測值小幅下調至0.38 元（同比增長19%），並將2019-2020 年每股淨利預測值分別上調至0.51 元（同比增長34%）和0.57元（同比增長12%）。我們調整公司目標價爲5.3 港幣，對應9 倍19 年PE，維持增持。 截止2018 年11 月末，公司總平台服務面積將近12 億平米，其中包括合約管理面積5.3億平米（相比2018 年6 月末爲4.84 億平米），爲產生基礎物管服務收入奠定重要基礎；以及合作面積6.7 億平米（相比2018 年6 月末爲4.97 億平米），爲發展增值服務提供充足用戶儲備。具體來看，除了2018 年3 月完成的萬象美收併購新增管理面積約2000 萬平米，彩生活主要通過市場拓展實現了可觀的內生增長，同時建立多個合營公司以豐富管理業態（如承接三供一業項目等）並探索海外市場（如越南等）。此外，公司於2019 年1 月宣佈已提前全部償還2018 年2 月初借入的一筆10 億元短期貸款（其中2018 年底前償還3.1 億元，2019 年1 月償還剩餘6.9 億元），預計未來可節省利息費用，優化債務結構，減輕財務負擔，從而釋放一定利潤，同時對收併購維持謹慎態度。 作爲行業內探索增值服務的先行者，截止2018 年11 月末，公司在線平台彩之雲註冊用戶數接近2000 萬，活躍用戶數超過400 萬。此外，平台2018 年 前11 個月累計成交金額同比增長37%至83 億元，其中彩富人生仍爲拳頭產品，而2018 年3 月末新推出的彩惠人生也有所發力，累計成交金額達6100 萬元。我們預計增值服務的收入貢獻佔比仍僅次於基礎物管服務，而其毛利潤貢獻佔比有望從2017 年的31%提升至2020 年的33%。 公司定位爲獨立第三方物管公司，其合約管理規模在行業內穩居首位，其中來自集團開發商花樣年的貢獻僅約爲1%，其餘99%則來自於第三方項目，由此顯示公司強大的市場拓展能力，而市場所擔憂的集團開發商未來新房銷售若出現放緩所帶來的負面影響則較爲可控。此外，考慮到社保新規若嚴格執行將導致人力成本有所上漲，公司着手探索物業訂單化等方式減少政策衝擊，同時因其在管面積的酬金制比例在行業內位居第一，高達65%（相比中海物業爲46%，綠城服務爲2%，碧桂園服務僅0.3%），酬金制下毛利率爲100%，預計利潤率壓力相比同業更小。 公司股價年初至今上漲7%，目前估值爲7 倍19 年PE，相比行業平均爲19 倍19 年PE。考慮到未來債務償還節奏，我們將公司2018 年每股淨利預測值從0.40 元小幅下調至0.38 元（同比增長19%），並將2019-2020 年每股淨利預測值分別從0.50 元和0.55 元上調至0.51 元（同比增長34%）和0.57 元（同比增長12%）。考慮到近期市場疲弱，且公司偏中端的市場定位和收費水平導致每平米盈利能力較同業更弱，我們調整公司目標價爲5.3 港幣（原目標價爲8.3 港幣），對應9 倍19 年PE。目前股價較新目標價存在18.6%上升空間，我們維持彩生活服務增持評級。