綜合物業管理服務供應商 　　佳兆業物業成立於1999 年，業務覆蓋中國12 個省、直轄市和自治區的38 個城市，2017 年中國物業管理服務公司總收入排名第14 名，爲全國近16 萬個物業單位提供服務；員工4000 多人。服務業態涵蓋中至高端社區及非住宅物業，包括商業物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建築物、公共設施及工業園。 　　在管面積穩健增長可期 　　而截至2018 年6 月30 日，總合約建築面積增長至3040 萬平方米，總管理建築面積增長至2540 萬平方米，此外，公司的母公司佳兆業集團還擁有2190 萬平方米的土地儲備，58%位於大灣區；另外還有約2400萬平方米土地面積的舊改項目，其中大部分集中在深圳地區，佔37%的土地面積。其次是廣州及中山，分別佔土地面積的22%及26%，母公司充足的儲備面積爲佳兆業物業在未來管理建築面積的穩定增長打下良好基礎。 　　財務表現較爲穩健 　　2015 年—2017 年，公司總營業收入從4.78 億元增長至6.69 億元，三年複合增速18.3%。淨利潤從5772 萬元增長至7144 萬元，三年複合增速11.2%。2015 年——2017 年公司毛利率由34.6%小幅下滑至30.5%，主要由於交付前及顧問服務的服務成本增加，建築物業管理服務勞動密集程度較高，員工成本及向第三方支付的外包服務費增加，使交付前及顧問服務板塊的毛利率下滑造成總體毛利率下降。預計隨着公司平均物業管理費的小幅提升及多種減省成本措施的實行，公司的整體毛利率將保持穩定，略有增長。2015 年——2017 年公司淨利潤率基本保持平穩。 　　盈利預測與估值 　　我們預計公司2018 年、2019 年營業收入將分別實現23.2%、20%的增長達8.24 億元、9.89 億元，歸母淨利潤實現21%、12%的增長達到0.86 億元、0.96 億元。鑑於公司過往三年營業收入及淨利潤增速在港股主要物業管理公司中複合增速偏低，以及交付前及顧問服務板塊收入在公司總營業收入中佔比較高，未來此板塊收入佔比或將下滑，給予公司2019年PE10 倍，未來一年目標價7.84 港元，給予“中性”的投資評級。 　　風險提示 　　社保徵繳體制改革力度超預期；房地產行業調整超預期導致公司業績增長放緩。