核心觀點： 國家隊出身的上海地方老牌開發商。自1993 年上市以來公司一直是上海地方國有控股企業，2017 年公司明確在上海地區深耕細作，同時從健康度、核心能力、市場機制三方面提升公司運營水平的發展戰略。 開發銷售產品佳，經營業務收益穩。2018 年上半年，公司累計簽約金額 25.99 億元，簽約面積12.24 萬平方米，2017 年已售部分項目如尚匯豪庭位置極佳。截至2018 年二季度末，公司持有建築面積39.15 萬平方米的高品質經營性物業，如中華企業大廈、中星城等。 倚靠地方大型國企背景，具有拿地優勢。上海土地市場土地供應日漸趨緊，而2018 年前8 月上海土地市場上地頭蛇拿地超過大房企。 母公司上海地產一直以來具有較強的拿地能力，同時，公司具有對接其土地的優勢。 重組收購中星集團，資源整合更具發展能力。2018 年5 月公司完成對所屬同一母公司的中星集團的收購，通過中星注入的房產開發項目具有極高的位置優勢，而注入的投資性物業體量大，出租率高，租金流入穩定。公司整合資源後或將進一步提升整體運營、盈利能力。 引入戰略投資者，爲業務多元化保駕護航。通過重大資產重組，華潤置地將成爲公司的第二大股東。2018 年7 月華潤置地兩名高管入駐公司，或將利用華潤置地的經營經驗優化公司的開發銷售、商業地產項目。而平安不動產持股或將有助拓寬公司融資渠道，推進地產金融模式。 公司盈利能力向好，償債能力穩健。公司近兩年期間費用率、存貨跌價的降低使得盈利能力逐步提高，融資成本、扣預收賬款的資產負債率的降低以及充沛的現金流證明公司穩健的償債能力。與中星集團並表後業績更佳。 投資建議。基於對公司開發項目儲備以及對上海房地產市場銷售行情的考慮，我們預計公司2018-2020 年的每股收益分別爲0.53 元、0.61 元和0.65 元。以10 月29 日6.01 元的收盤價計算，對應的動態市盈率分別爲11.3 倍、9.85 倍和9.2 倍，市淨率4.14 倍。根據公司目前儲備項目，我們計算的RNAV 爲7.78 元。當前A 股價格相對於RNAV 折價23%。參照可比公司估值水平，公司2018 年的動態市盈率爲11.2 倍，低於均值12.22 倍，具有吸引力，我們首次覆蓋給予“推薦”評級。 投資概要： 驅動因素、關鍵假設及主要預測： （1）住宅、商業銷售價格：新房銷售受到經濟增速放緩、房地產市場調控的影響，但是考慮到公司銷售項目主要位於上海，我們假設公司銷售項目2018-2020 年價格的變化幅度分別爲5%、5%和5%。 （2）出租物業租金收入：我們假設前10 年租金收入每年增長率2%，後三十年租金不變。 （3）融資成本：公司背靠地產集團，融資成本近年有所下降，假設融資成本爲5.83%不變。 我們與市場不同的觀點： 市場認爲房地產企業目前經營困難，前景堪憂。我們的不同觀點是：房地產開發企業盈利難主要是拿地難，同時新房限價所致。我們認爲公司具有克服拿地難的國企背景優勢，可以對接母公司的土地資源，以低於市場的成本儲備土地。同時，上海作爲人口不斷流入的、經濟發達的一線城市，其住宅和商業的需求都將呈現逐年上升的趨勢。公司深耕上海地區，項目的推盤銷售較容易，風險較低。 估值與投資建議： 基於對公司開發項目儲備以及對上海房地產市場銷售行情的考慮，我們預計公司2018-2020 年的每股收益分別爲0.53 元、0.61 元和0.65 元。以10 月29 日6.01 元的收盤價計算，對應的動態市盈率分別爲11.3 倍、9.85 倍和9.2 倍，市淨率4.14 倍。參照可比公司估值水平，公司2018 年的動態市盈率爲11.3 倍，低於均值12.22 倍，具有吸引力。根據公司目前儲備項目，我們計算的RNAV 爲7.78 元。當前A 股價格相對於RNAV 折價23%。 房地產市場宏觀調控力度不減，上海土地市場準入資格趨嚴，憑藉母公司上海地產集團作爲上海地方大型國有綜合開發企業的優勢，公司作爲母公司旗下唯一住宅、商業開發銷售平台，具有極高的拿地優勢。中星集團優質資產的注入，使得公司業績在較長的一定時期內都有所提升。而華潤高管的進駐更將優化公司在房地產開發銷售各環節的經營效率。公司業績存在向好趨勢，未來成長空間廣闊，我們繼續給予“推薦”評級。 股價表現的催化劑： （1）大股東地產集團增持。 （2）中星集團資產注入帶來業績提升。 （3）華潤高管入駐優化公司運營效率。 主要風險因素： （1）若房地產價格出現大幅下跌，將會降低銷售業績，進而影響公司盈利水平。 （2）若融資環境進一步惡化，則公司成本增加，利潤或會受到影響。