優質資產完成注入，強強聯合提升經營能力 公司是上海解放後第一家專業從事房地產開發經營的企業，迄今爲止已有約64 年的歷史。2018 年4 月公司完成中星集團100%股權注入，獲取約200 萬方的優質開發項目，區域分佈以上海市爲主，還包括崑山、鎮江、揚州、合肥、吉林等城市。本次注入項目盈利前景較好，強化了公司於上海核心區域的土地儲備和資產質量，業務版圖拓展至全國其他地區，有助於提升公司持續經營能力和抗風險水平；重組完成後公司成爲上海地產集團旗下唯一的市場化房地產項目開發平台。 擬與華潤、平安強強聯合，提升經營管理效率，資源互補協同效應明顯 公司擬通過非公開發行股份，引入華潤置地（佔比92%）、平安不動產（佔比8%）作爲戰略投資者。與華潤和平安強強聯合，一方面有望引入華潤置地先進的存量物業管理體系及市場化的運營機制，加速公司在上海區域稀缺資源的價值釋放；另一方面後續或與平安旗下多個地產金融地產平台形成資源互補，進一步提升公司融資優勢和長期發展潛力。 資源優勢逐步體現，2018 前三季度業績大幅提升 2018 年前三季度，公司歸母淨利潤同比大幅增長272.42%，主要繫結算項目增加、毛利率提升、以及投資收益增加；公司預計2018 年全年歸母淨利潤約25-28 億元，其中注入資產產生的淨利潤佔比約80%，同時上海集團承諾2018-2020 年注入資產貢獻扣非歸母淨利潤合計不低於50.41 億元；公司後續業績增長的穩定性和持續性具有較強保障。 12 個月目標價7.02 元，維持“買入”評級 基於公司資產注入後充裕優質的土地儲備、以及後續業績釋放較高的確定性，上調公司2018-2019 年預測歸母淨利潤至26.43、30.63 億元，並引入2020 年預測歸母淨利潤約36.35 億元，對應2018-2020 年EPS 分別爲0.56、0.65、0.77 元。綜合考慮給予公司2018 年12.5 倍PE 估值，12 個月目標價7.02 元，維持“買入”評級。 風險提示 公司重組進展不及預期；重組後經營管理能力提升不及預期；重點佈局城市調控進一步加碼，公司銷售不及預期。