公司2018 年上半年實現營收64.36 億元，同比增長8.38%，歸屬上市公司股東淨利8.35 億元，同比增長220.71%，EPS0.37 元。 盈利能力提高致業績大幅增長，銷售表現亮眼 上半年公司淨利增速大幅增長，一方面是去年同期基數較低（去年87%淨利集中在下半年），另一方面是毛利率及管控效率提升：1、隨着近兩年行業回暖期成交項目陸續結轉，報告期地產業務結算毛利率同比擴大22.45 個百分點至40.72%；2、公司管控效率進一步提升，報告期內公司銷售管理費用率爲2.70%，同比收窄0.32 個百分點。 銷售方面，公司2018 年上半年實現銷售額135.95 億元，同比增長28.73%，實現銷售面積107.01 萬方，同比下降1.86%，其中二季度實現較高增長，18年Q2 銷售額、銷售面積增速分別爲49.6%、22.2%。展望下半年，公司可售貨值充裕（上半年新開工198.7 萬平，同比大漲204%），其中長三角是供應主力，疊加目前一二線成交反彈趨勢，我們認爲全年有望250 億元的銷售目標。 多元化方式拓展資源，財務結構進一步優化 報告期內，公司充分整合各方資源優勢，除招拍掛方式外，積極通過兼併收購及同業合作等多種方式拓展資源，2018 年上半年新增土儲面積76.09 萬方，同比增長1187%。從拿地結構來看，上半年新增土儲接近80%仍位於長三角（按金額）。公司未來將逐步形成上海佔50%、江浙長三角佔25%、全國其他重點城市佔25%的基本佈局。 由於公司拿地相對積極，上半年公司槓桿率有所提升，18 年中期末淨負債率爲160.81%，較17 年末擴大27.46 個百分點。融資方面，報告期內公司積極探索融資創新渠道，繼去年成功發行8.8 億元CMBS 之後，上半年成功註冊35 億元永續中票且已成功發行第一期6 億元；近期成功註冊8 億元中票、與太平洋資管合作設立4.3 億元的債權投資計劃；同時大股東及關聯方擬在年內提供不超204 億元的借款支持，從而爲企業未來發展提供資金支持。 積極探索轉型，加速多產業協同整合 公司除了地產外橫跨多個業務板塊，在集團資源支持下，公司將積極利用現有多元產業優勢，培育企業新的增長點，促進產業間協同發展，如：1、商業平台。公司積極尋求優質商業資源整合協同的市場機會，以城市服務、社區活動爲重心，以線上的輕資產鏈接線下重資產的實體支撐；2、冷鏈物流。以產業和園區爲載體，通過冷鏈、冷庫、配送、貿易的有機結合，激發物流板塊的活力；3、物業管理。公司利用現有的品牌口碑、經營社區和資源優勢，將升級服務資源作爲發展基石，通過整合線上線下資源共同發展，擴大物業品牌影響力。 盈利預測與投資評級 公司發展迅速，2018 年上半年銷售保持高增長，而冷鏈物流業務具備較大的發展空間。公司土儲豐富，以上海爲核心，積極向周邊二三線城市拓展。我們預計18/19 年EPS 爲0.84 元、1.01 元，對應PE 倍數爲4.92x、4.09x，維持“買入”評級。 風險提示事件：公司銷售不達預期、行業調控及流動性繼續收緊等。