核心觀點 公司發佈半年報，2018 上半年實現營收64.36 億元，同比增長8.38%；實現歸母淨利潤8.34 億元，同比增長220.71%；實現扣非歸母淨利潤8.20億元，同比增長168.59%；加權平均ROE 較2017H1 增加4.85pct 至7.77%。公司總體業績符合我們預期，維持2018-2020 年EPS 爲0.83、0.92、1.05 元的盈利預測，維持“買入”評級。 出售商業資產，上半年歸母淨利高增長 公司上半年歸母淨利潤實現較高增長，主要因爲一季度出售了部分高毛利商業資產。根據《光明房地產集團股份有限公司2018 年度第一期中期票據募集說明書》，一季度公司通過協議轉讓方式出售所持有的上海市麗水路58-88 號商業房地產，估計至少能取得9 億收入，毛利率超過80%。上半年末公司預收賬款達121.34 億元，同比2017 年末增長45.46%。 開發業務加速週轉，拿地延續高強度 公司上半年銷售金額135.95 億元，同比增長28.73%；新開工198.70 萬平，同比增長204.24%。我們認爲公司加速新開工是爲了保障全年的銷售推盤量，加速去化和回款，全年銷售金額預計將超過250 億元。爲了補充可售資源，公司延續2017 下半年以來的拿地強度，上半年新增房地產儲備面積76.09 萬平，同比大增1187.48%。公司分別於2018 年1 月、7 月通過招拍掛競得上海市保障房和城中村改造項目，未來有望繼續借助集團優勢，在上海市保障房和城中村改造項目、崇明島2000 畝土地開發、集團內部兄弟公司土地和倉儲資源對接等方面尋求新的業務機會。 絕對估值和相對估值均具備吸引力 絕對估值方面，據我們首次覆蓋報告測算，公司RNAV 爲8.40 元，股價相對RNAV 折價50.83%。相對估值方面：縱向來看，公司當前PE（TTM）僅爲3.81 倍，處於2015 年9 月重組上市以來的最低水平。橫向來看，我們選取中小房地產開發企業中，具備當地國資委背景、偏重開發業務的華發股份、上實發展、北京城建、華遠地產作爲可比公司，2018 年平均PE爲7.65 倍，平均PEG 爲0.83（Wind 一致預期）。而據我們測算，公司2018年PE 僅爲4.99 倍，PEG 爲0.39，存在一定低估。 開發業務穩增+估值具備優勢，維持“買入”評級 公司開發業務通過加快週轉實現銷售穩健增長，拿地維持高強度；絕對估值和相對估值均具備吸引力。我們維持2018-2020 年EPS 爲0.83、0.92、1.05 元的盈利預測。參考可比公司2018 年7.65 倍的PE 估值，考慮到公司2018 年淨利潤同比預計略有下滑、2018-2020 年規模淨利潤增速預計略低於可比公司，我們給予公司一定折價，維持公司合理估值水平爲6.5-7倍的判斷，維持目標價5.40–5.81 元和“買入”評級。 風險提示：可售貨值相對偏低；房地產銷售可能受到調控政策、棚改貸款收緊的負面影響。