報告摘要 精準佈局養老地產，崇明島項目資源價值凸顯 公司位於崇明島陳家鎮的光明崇明養生莊園項目，規劃用地2000 畝，將建設成爲具有典型示範意義的健康養老住宅及文化創意產業項目。截至2015 年底，上海60 歲及以上老年人口435.95 萬人，佔總人口比重達30.2%，養老地產潛在市場需求巨大，光明地產提前佈局定位精準，且有光明集團整個產業鏈內部協同優勢，疊加政策規劃支持下崇明島土地的潛在升值空間，公司未來業績有望持續實現高增速。 佈局冷鏈物流佔據先發優勢 目前，我國易腐食品已經超過了10 億噸，其中，過半以上需要冷鏈運輸。截止到2016 年我國果蔬、肉類和水產品的冷鏈流通率分別達到22%、34%和41%，冷藏運輸率分別爲35%、57%、69%。國內當前還沒有形成完整獨立的冷鏈物流體系，冷鏈物流發展還停留在冷藏和運輸環節，潛在市場空間極大。光明食品集團作爲全國食品航母擁有豐富的物流資源，公司未來對光明食品集團內部的物流資源優化整合的空間與潛力巨大，面對未來冷鏈物流市場需求日益增長，公司提前卡位佈局，有望帶來新的業績增長點，未來潛力巨大。 乘國改之東風，機制創新增速提效 上海是我國的國資重鎮，公司大股東光明集團作爲上海市老牌國企，有望在下一輪上海國改中走在前列。我們認爲，光明地產未來有望在外部合作和內部激勵上達成機制創新，激發員工積極性，增速提效，實現公司運營效率的進一步提高。 盈利預測與投資建議 光明地產作爲上海國資背景房企，依託上海國資平台，綜合運用多種方式獲取項目積極拿地擴張，新增土地儲備的成本優勢明顯，可售貨值充裕。公司積極拓展融資渠道，財務結構健康，近年來實現了業績的快速增長。公司資源稟賦優質，是崇明島的世界級生態島規劃與上海國企改革的潛在受益標的，業績有望持續高速增長。我們預測光明地產2018/2019/2020 年的EPS 爲1.32 元、1.67 元和2.07元，相對應的P/E 爲4.8 倍，3.8 倍，3.1 倍，公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分別爲115.8、21.9 和5.0x，給予“強烈推薦”評級。 風險提示 房地產銷售不及預期，崇明島項目進展不及預期，國企改革進度不及預期。