事項： 10 月26 日晚，北辰實業發佈2017 年三季報，公告實現營業收入101.04億元，同比增長39.12%；實現歸屬上市公司股東淨利潤8.35 億元，同比增長96.83%；每股收益0.25 元，同比增長92.31%。此外，公司公告17年前三季度銷售金額147.38 億元，同比降低21.65%；同期銷售面積82.45萬平方米，同比降低37.07%。 主要觀點 1、前三季度業績同比大增97%，三項費用率連續三年持續大幅改善2017 年前三季度實現營業收入101.1 億元，同比+39.1%；實現歸屬上市公司股東淨利潤8.4 億元，同比+96.8%；基本每股收益0.25 元，同比+92.3%；毛利率和淨利率分別爲32.1%和8.3%，分別同比-2.6 和+2.4pct；三項費用率合計11.9%，同比-6.7pct；淨利率的回升源於三項費用率的大幅下降，公司自2015 年開始三項費用率持續改善。報告期末，負債率和淨負債率分別爲83.1%和157.0%，較16 年末分別+2.2 和+21.0pct，負債率上升源於公司在土地市場上積極擴張。 2、前三季度銷售表現一般，全年預計完成200 億銷售目標、同比略降2017 年前三季度銷售金額147.38 億元，同比降低21.65%，已完成全年200 億銷售目標的73.7%，銷售表現一般主要源於長沙限籤嚴格，而公司公告銷售口徑爲網籤口徑數據，因而實際合同銷售數據可能略好一點；同期銷售面積82.45 萬平方米，同比降低37.07%；銷售回款147.8 億元，同比降低17.0%，但回款率達到100.3%；截止三季度末末預收賬款225.8億元，同比增長31%，且覆蓋16 年地產開發業務結算收入的3.2 倍，且毛利率有回升趨勢，綜合來看將對公司17-18 年業績形成有力保障。 3、京內優質持有物業價值嚴重低估，Q3 險資增持認可其優質資產價值公司持有124 萬方投資性物業（北京116 萬方+長沙8 萬方），經營業務主要爲會展、商業等，租金收入穩定增長且現金流穩定（約26 億元），一般租金收入穩定增長、現金流穩定（約26 億元），2017 年前三季度投資性物業租金收入20 億元，同比增長2%；上述項目基本位於京內北五環亞奧核心區，目前賬面單價5,814 元/平VS 周邊商業均價超5 萬元/平，重估空間巨大；我們估算上述資產估值約442 億元（未扣除負債），公司價值低估明顯，並且三季度中前海人壽增持0.95%，足見對其優質資產的認可。 4、擴張略有降速，融資渠道拓展助力降低成本，京內國企改革優質標的2017 年前三季度，公司新增土儲總建築面積152 萬平米（計容建築面積113 萬平米），同比下降25%；新開工面積182 萬平米，同比下降8%；竣工面積49 萬平米，同比下降45%；公司9 月成功發行20 億5 年期中票，票面利率5.14%，融資渠道的拓展有助於公司降低成本、獲取資源；此外，未來集團和上市公司之間的業務和資源整合或也值得期待，且隨着京內國企改革的不斷推進，公司上市平台價值或將進一步凸顯。 5、投資建議：業績翻倍、險資增持，京國改優質標的，維持強烈推薦北辰實業作爲北京市國資委直屬企業，有前端銷售全國擴張和後端持有型物業加持，形成了以地產開發+投資物業+會展經營的三大業務。14 年公司重啓全國擴張，銷售快增推動預收款大增，前三季度業績翻倍、今明年有望迎來業績持續反轉。此外，公司未來與集團之間的業務重組也值得期待，是京內國企改革優質標的。鑑於毛利率改善好於我們預期，我們分別將公司2017-18 年每股收益預測上調至0.29 元和0.36 元，維持目標價爲8.24 元，維持強烈推薦評級。 6、風險提示：房地產市場下行風險。