我们于本报告对丽新发展（488.HK，14.82 港元，未评级）进行分析，该公司是丽新集团的旗舰公司，于过去两年大规模重组企业结构。公司早前发布盈利预喜，并将于本周公布17 财年业绩。由于股份流通性较低等问题，小型香港地产股过去一直被机构投资者忽视，这些股份目前较恒指成分股中的大型地产股大幅折让。考虑到市场对该股份的预期偏低、股份近期股价跑输大盘，以及股份估值不高，相信会为投资者提供安全边际。
市场对丽新集团的预期似乎太低
丽新发展（488.HK,14.82 港元，未评级）早前发布盈利预喜，预计其2017 财年股东应占溢利明显高于2016 年的11.48 亿港元，主要由于录得投资物业的公允值收益，但经营活动利润则较2016 年下降。
在2017 财年上半年，丽新发展已录得股东应占溢利9.32 亿港元，若减去5.02 亿港元的公允值收益，经营利润为4.3 亿港元。这数字已高于根据市场对全年盈利预测所得的30 倍市盈率（撇除公允值收益）。公司的市净率亦仅为0.37 倍，尽管负债比率仅15％。我们认为，丽新发展强劲的财务状况将有助公司在重组方面更具弹性，并有助收窄估值差距。
小型地产股落后于大型地产股
今年以来，多只主要香港地产股的股价已上涨30％-50％。单计上个季度，这些股份已上涨了10-25％。相反，自6 月以来，较小的地产股一直落后大型地产股。虽然它们的流动性较低，它们的估值明显较低。小型香港地产股（市值在5 亿美元至20 亿美元之间）的市净率为0.4 倍-0.6 倍，对比房地产信托为0.6 倍-0.9 倍，而恒指成分股的地产股（如新鸿基地产及长实集团）则为0.8 倍-0.9 倍。
丽新发展的历史市净率为0.37 倍，其估值已低于其他小型香港地产股。在公司公布业绩后，其估值应会更低。公司的日均成交额亦相对较高。
丽新发展等小型地产股落后于大型地产股
丽新集团目前由五家公司组成，旗舰公司为丽新发展，市值达90 亿港元。集团主要在香港及中国从事物业投资及发展、酒店娱乐、电影及电影制作业务。自业内资深人士周福安加入集团后，丽新集团在近几年一直进行大规模改组，大大提高了集团透明度。尽管如此，若以五年表现计算，集团的股价仍落后于其他小型香港地产股。
丽新集团
集团的结构仍然臃肿，但已取消不必要的交叉持股。公司的业务分类更为明确，每家公司都有不同的业务重点，而丽新发展很清晰地是集团的旗舰公司。各上市公司的主要业务如下：
丽新国际（191 HK）：丽新国际由林氏家族持有70％股权，该公司于近日将丽新发展的持股减少至53％。它还拥有鳄鱼恤中心和多个工厂物业。
丽新发展（488 HK）：其业务重点是香港及海外的物业。公司有一个租赁物业组合，当中包括铜锣湾中心，以及友邦广场的50％权益。它还拥有丰德丽控股的42％权益。
丰德丽控股（571 HK）：拥有丽丰控股的51％权益和寰亚传媒的59％权益。该公司在香港和中国经营电影院。
丽丰控股（1125 HK）：在上海和广州拥有一些优质物业。其最大的项目是横琴的发展项目。
寰亚传媒（8075 HK）：主要从事节目制作和艺人管理以及电影制作。
丽新发展是集团的物业投资附属及旗舰
根据丽新发展的最新财务报告，截至2017 年1 月底，公司的总资产为355 亿港元，净资产为251 亿港元。公司的出租物业组合（包括合营）的市场价值超过200 亿港元，其中包括长沙湾广场、铜锣湾广场2期、丽新商业中心、建设银行大厦的50％权益，以及伦敦利德贺街的物业（当租约于2018 年过期，该物业可重新开发）。我们相信这些都是优质的资产，很容易找到买家。根据去年租金收入7 亿港元，公司的应占租金收益率约4.5％。公司亦在马头角、筲箕湾及深水埗拥有物业发展项目。公司还有餐厅和酒店业务，包括香港海洋公园万豪酒店和越南胡志明市的卡拉维拉酒店。
在8 月，丽新发展通过50 对1 合股，将股份数目从302.5 亿股整合至6.05 亿股。丽新国际以每股13.05港元的价格配售了5,100 万股丽新发展（相当于丽新发展的8.4％股权）。随后，RRJ Capital 入股了丽新发展的5％权益。
财务状况及估值
丽新发展较早前发布盈利预喜，预计2017 年股东应占溢利有望明显高于2016 年的11.48 亿港元，主要由于录得投资物业公允值收益；但经营利润则低于2016 年水平。
公司的租金收入持稳于7 亿港元以上，主要是受助于联营和业务发展。在2017 财年上半年，丽新发展的利润为9.32 亿港元，当中包括公允值收益。根据目前的市场盈利预测，市盈率为30 倍（撇除公允值收益），这估值似乎被低估。
尽管丽新发展的负债率较低，但市净率为0.37 倍。在2017 年1 月，丽新发展的现金和金融资产为45 亿港元，借款总额为83 亿港元。净负债权益比为15％。在9 月，丽新发展发行了本金额4 亿美元、2022 年到期、年利率4.6 厘的有担保票据。
我們於本報告對麗新發展（488.HK，14.82 港元，未評級）進行分析，該公司是麗新集團的旗艦公司，於過去兩年大規模重組企業結構。公司早前發佈盈利預喜，並將於本週公佈17 財年業績。由於股份流通性較低等問題，小型香港地產股過去一直被機構投資者忽視，這些股份目前較恒指成分股中的大型地產股大幅折讓。考慮到市場對該股份的預期偏低、股份近期股價跑輸大盤，以及股份估值不高，相信會爲投資者提供安全邊際。
市場對麗新集團的預期似乎太低
麗新發展（488.HK,14.82 港元，未評級）早前發佈盈利預喜，預計其2017 財年股東應占溢利明顯高於2016 年的11.48 億港元，主要由於錄得投資物業的公允值收益，但經營活動利潤則較2016 年下降。
在2017 財年上半年，麗新發展已錄得股東應占溢利9.32 億港元，若減去5.02 億港元的公允值收益，經營利潤爲4.3 億港元。這數字已高於根據市場對全年盈利預測所得的30 倍市盈率（撇除公允值收益）。公司的市淨率亦僅爲0.37 倍，儘管負債比率僅15％。我們認爲，麗新發展強勁的財務狀況將有助公司在重組方面更具彈性，並有助收窄估值差距。
小型地產股落後於大型地產股
今年以來，多隻主要香港地產股的股價已上漲30％-50％。單計上個季度，這些股份已上漲了10-25％。相反，自6 月以來，較小的地產股一直落後大型地產股。雖然它們的流動性較低，它們的估值明顯較低。小型香港地產股（市值在5 億美元至20 億美元之間）的市淨率爲0.4 倍-0.6 倍，對比房地產信託爲0.6 倍-0.9 倍，而恒指成分股的地產股（如新鴻基地產及長實集團）則爲0.8 倍-0.9 倍。
麗新發展的歷史市淨率爲0.37 倍，其估值已低於其他小型香港地產股。在公司公佈業績後，其估值應會更低。公司的日均成交額亦相對較高。
麗新發展等小型地產股落後於大型地產股
麗新集團目前由五家公司組成，旗艦公司爲麗新發展，市值達90 億港元。集團主要在香港及中國從事物業投資及發展、酒店娛樂、電影及電影製作業務。自業內資深人士周福安加入集團後，麗新集團在近幾年一直進行大規模改組，大大提高了集團透明度。儘管如此，若以五年表現計算，集團的股價仍落後於其他小型香港地產股。
麗新集團
集團的結構仍然臃腫，但已取消不必要的交叉持股。公司的業務分類更爲明確，每家公司都有不同的業務重點，而麗新發展很清晰地是集團的旗艦公司。各上市公司的主要業務如下：
麗新國際（191 HK）：麗新國際由林氏家族持有70％股權，該公司於近日將麗新發展的持股減少至53％。它還擁有鱷魚恤中心和多個工廠物業。
麗新發展（488 HK）：其業務重點是香港及海外的物業。公司有一個租賃物業組合，當中包括銅鑼灣中心，以及友邦廣場的50％權益。它還擁有豐德麗控股的42％權益。
豐德麗控股（571 HK）：擁有麗豐控股的51％權益和寰亞傳媒的59％權益。該公司在香港和中國經營電影院。
麗豐控股（1125 HK）：在上海和廣州擁有一些優質物業。其最大的項目是橫琴的發展項目。
寰亞傳媒（8075 HK）：主要從事節目製作和藝人管理以及電影製作。
麗新發展是集團的物業投資附屬及旗艦
根據麗新發展的最新財務報告，截至2017 年1 月底，公司的總資產爲355 億港元，淨資產爲251 億港元。公司的出租物業組合（包括合營）的市場價值超過200 億港元，其中包括長沙灣廣場、銅鑼灣廣場2期、麗新商業中心、建設銀行大廈的50％權益，以及倫敦利德賀街的物業（當租約於2018 年過期，該物業可重新開發）。我們相信這些都是優質的資產，很容易找到買家。根據去年租金收入7 億港元，公司的應占租金收益率約4.5％。公司亦在馬頭角、筲箕灣及深水埗擁有物業發展項目。公司還有餐廳和酒店業務，包括香港海洋公園萬豪酒店和越南胡志明市的卡拉維拉酒店。
在8 月，麗新發展通過50 對1 合股，將股份數目從302.5 億股整合至6.05 億股。麗新國際以每股13.05港元的價格配售了5,100 萬股麗新發展（相當於麗新發展的8.4％股權）。隨後，RRJ Capital 入股了麗新發展的5％權益。
財務狀況及估值
麗新發展較早前發佈盈利預喜，預計2017 年股東應占溢利有望明顯高於2016 年的11.48 億港元，主要由於錄得投資物業公允值收益；但經營利潤則低於2016 年水平。
公司的租金收入持穩於7 億港元以上，主要是受助於聯營和業務發展。在2017 財年上半年，麗新發展的利潤爲9.32 億港元，當中包括公允值收益。根據目前的市場盈利預測，市盈率爲30 倍（撇除公允值收益），這估值似乎被低估。
儘管麗新發展的負債率較低，但市淨率爲0.37 倍。在2017 年1 月，麗新發展的現金和金融資產爲45 億港元，借款總額爲83 億港元。淨負債權益比爲15％。在9 月，麗新發展發行了本金額4 億美元、2022 年到期、年利率4.6 厘的有擔保票據。
