獨到見解： 　　北辰實業持有京內黃金地段優質物業，賬面單價僅爲周邊現價1/10，後續重估空間巨大；14年起開發業務重啓全國擴張之路，拿地擴張同時伴隨銷售高增，從而推動預收款大增、並考慮毛利率回升，17-18年將迎來業績反轉；此外，目前公司與集團之間經營業務重合度較高，未來與集團間的業務和資源整合可期，是京內國企改革優質標的。我們預計公司17-19年EPS 分別爲0.27、0.36 和0.49元，保守按照現金流折現法估算公司NAV 爲326億元，對應每股NAV 爲9.67元/股，目前A/H 股分別較之36%/72%，嚴重低估，分別按照NAV 折價15%/60%給予A/H 股目標價爲RMB8.22元/HK$4.64元，首次覆蓋並強烈推薦。 　　投資要點 　　1.發展物業+投資物業+會展業務三大主業，京內國企改革優質標的北辰實業屬於北京市國資委直屬企業，由北辰實業集團控股34.48%。 　　公司於1997年和2006年分別於H 股和A 股上市，公司和集團業務均分成三塊：房地產開發、投資物業和會展業務。目前集團整體業務和公司層面重合度較高，同時根據1997年4月集團與上市公司的同業競爭承諾，未來集團和上市公司之間的業務和資源整合或也值得期待；且隨着京內國企改革的不斷推進，公司上市平台價值或將進一步凸顯。 　　2.持有京內近120萬方優質物業，平均估值達442億元、低估明顯公司持有124萬方投資性物業（北京116萬方+長沙8萬方），基本位於京內北五環亞奧核心區，目前賬面單價5,814元/平VS 周邊商業均價超5萬元/平，重估空間巨大；經營業務主要爲會展、商業等，租金收入穩定增長且現金流穩定（約26億元），也是公司業績的緩衝墊；我們分別採用現金流折現法（172億元）、可比物業重估法（535億元）和可比公司租金回報率法（620億元）等等三種方式對公司持有124萬方物業進行重估，平均重估價值約442億元，公司價值低估明顯。 　　3.14年重啓全國擴張，銷售快增推動預收款大增、有望迎來業績反轉公司開發業務早年集中在北京，07年首次出京入駐長沙，沉寂7年後於14年重啓全國擴張之路，並積極拿地，目前已入駐蘇州、重慶、武漢等14 個重點一二線城市。伴隨14年開始拿地擴張，公司15年開始銷售增速迅猛，15、16年銷售金額分別達到73億元（YoY 80%）、226億元（YoY 208%），對應着公司16、17H1 結算再創新高，分別同比大增82%和113%，目前同時17H1 末預收賬款高達203億元（YoY75%），已覆蓋16年開發業務營收2.9 倍，且17H1 看來毛利率有回升趨勢，綜合來看將對公司17-18年業績形成有力保障 4.投資建議：資源優質、業績反轉，京國改優質標的，首覆並強推我們預計公司2017-19年每股收益預測分別爲0.27、0.36 和0.49元，目前A 股/H 股的2017年PE 分別爲23.2 倍/10.0 倍，對比同類持有型房企PE 估值較低，保守按照現金流折現法估算公司NAV 爲326億元，對應每股NAV爲9.67元/股，目前A股/H 股分別較NAV折價36%/72%，價值嚴重低估，分別按照NAV 折價15%/60%給予A 股/H 股目標價分別爲RMB8.22元/ HK$4.64元，首次覆蓋並強烈推薦。 　　5.風險提示：房地產市場下行風險。