摘要:尽管近日中国收紧房市政策,但上实城开谨慎规划项目,公司有望在2017年和2018年继续录得稳定的收入入账和合同销售额。作为上海的地方国企,上实城开在上海享有较低的土地成本,我们预期TODTOWN天荟等项目将为公司贡献可观盈利。该公司的股价表现一直落后于同业,其市净率仅0.66倍,股价较我们估算的每股净资产值(4.57港元)折让62%。我们预计,上实城开与其姊妹公司上实发展[600748.CH,未评级]的重组将继续是潜在的催化剂。
公司背景:上实城市开发是一家内地房地产开发商,公司在11个主要城市(上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、长沙、福州和深圳)拥有20个房地产项目。上海实业控股 [363.HK] 在2010年收购了上实城市开发的71.01%股权后成为了其母公司。上实城市开发开发的项目大多数是中至高档的住宅项目。
2017年中期核心盈利大幅改善。由于万源城和上海城开珑庭等项目进行交付,公司2017年上半年收入同比增长71.8%至42亿港元。由于上海项目的毛利率可高达50%,公司上半年整体毛利率达到50.04%(2016年上半年:33.6%)。
因此,尽管报表上的中期股东应占溢利仅同比增长3.4%至3.228亿港元,但核心盈利大幅增长。在2016年上半年,由于公司出售城开中心的权益,公司录得11.14亿港元的出售收益。若撇除这巨额的出售收益和公允价值变动收益(4,750万港元),公司2016年上半年核心盈利明显较低。2017年的核心收益预期将更为强劲,主要由于(1)入账收入增加;(2)利息成本下降;(3)人民币的外币效应导致汇兑损失减少。
有望达成2017年93亿元人民币的销售目标。上半年,公司的合约销售额同比增长2.5%至46.45亿元人民币,达到全年销售目标93亿元人民币的50%(未考虑应占金额)。上海(万源城和上海城开珑庭)项目占合同销售额的60.9%,西安自然界项目占29.1%。据公司指出,尽管上海市的限购相关措施自2016年10月开始更为严格,但公司在上海的销售额一直保持良好水平。大部分项目的平均售价均有所改善。
至于下半年,合约销售的重点将放在(1)TODTOWN天荟,是公司与新鸿基地产在上海共同发展的项目;(2)城开中庚·香海世界项目。然而,由于上实城开在这些项目中的权益不到50%(TODTOWN天荟为20.7%,城开中庚·香海世界项目为26%),这些项目的贡献将在项目交付和入账时通过“应占联营公司业绩”确认。
负债比率和财务成本较低,有助增加土储。截至2017年6月30日,公司的净负债比率下降至6.5%(2016年底为8.1%)。由于公司是国企的关系,加权平均融资成本也在2017年上半年降至4.20%。管理层认为,基于这有利的融资条件,公司有不小空间增加土储。
短期内,公司可接受60-70%的净负债比率,在这情况下,公司可轻松地借款超过60亿元人民币以收购土地。于2016年,公司偿还了所有外币债务,因此2017年的汇兑风险将大幅下降。然而,由于境内融资成本上升和离岸成本下降,公司正重新考虑进行境外集资。
物色主要城市的机会,寻求与母公司合作。像其他开发商一样,上实城开希望在一线和二线城市取得更多土地,当中上海为重中之重。
2017年8月,公司中标一块位于上海闵行区的办公室和商业用途土地,土地面积为11.8万平方米,中标价为22.2亿元人民币(或18,814元人民币/平方米)。管理层表示,公司将谨慎收购项目,同时也正在探索与母公司上海实业进行一级开发的可能性。上海实业集团拥有的旧工厂或具有城市更新的潜力,上实城开亦可发丰挥其优势和善用与上海政府的关系。
母公司推迟重组,但上实城开应有优势。上海实业控股[363.HK,未评级]旗下两个房地产平台的重组(即上实城开和上实发展[600748.CH,未评级]),一直是三家公司的主要催化剂。原本上海实业控股计划在2017年内解决这内部竞争问题,但最终推迟到2019年。尽管该重组遇到障碍,但上实城开管理层仍然认为该重组是可行;重组过程的确切步骤将取决于母公司和国资委的决定。
估值:尽管多只内房股在近日上涨,但上实城开的表现一直落后于同业,年初至今的回报仅-6.9%。我们认为这主要有两个原因:(1)公司的资产高度集中于上海,而当地的调控严格;(2)公司过去依靠出售资产来平衡盈利。
话虽如此,截至2017年9月25日,公司的市净率为0.66倍,股价较我们估算的每股净资产值(4.57港元)折让62%。估值方面,公司现时的估值属于可比公司中的较低水平。以下催化剂有望引发公司进一步重新估值:(1)在10月的十九大后,一些主要城市或放宽调控;(2)下半年合同销售强于预期;(3)集团内的重组取得进展。
摘要:儘管近日中國收緊房市政策,但上實城開謹慎規劃項目,公司有望在2017年和2018年繼續錄得穩定的收入入賬和合同銷售額。作爲上海的地方國企,上實城開在上海享有較低的土地成本,我們預期TODTOWN天薈等項目將爲公司貢獻可觀盈利。該公司的股價表現一直落後於同業,其市淨率僅0.66倍,股價較我們估算的每股淨資產值(4.57港元)折讓62%。我們預計,上實城開與其姊妹公司上實發展[600748.CH,未評級]的重組將繼續是潛在的催化劑。
公司背景:上實城市開發是一家內地房地產開發商,公司在11個主要城市(上海、崑山、無錫、北京、瀋陽、天津、西安、重慶、長沙、福州和深圳)擁有20個房地產項目。上海實業控股 [363.HK] 在2010年收購了上實城市開發的71.01%股權後成爲了其母公司。上實城市開發開發的項目大多數是中至高檔的住宅項目。
2017年中期核心盈利大幅改善。由於萬源城和上海城開瓏庭等項目進行交付,公司2017年上半年收入同比增長71.8%至42億港元。由於上海項目的毛利率可高達50%,公司上半年整體毛利率達到50.04%(2016年上半年:33.6%)。
因此,儘管報表上的中期股東應占溢利僅同比增長3.4%至3.228億港元,但核心盈利大幅增長。在2016年上半年,由於公司出售城開中心的權益,公司錄得11.14億港元的出售收益。若撇除這巨額的出售收益和公允價值變動收益(4,750萬港元),公司2016年上半年核心盈利明顯較低。2017年的核心收益預期將更爲強勁,主要由於(1)入賬收入增加;(2)利息成本下降;(3)人民幣的外幣效應導致匯兌損失減少。
有望達成2017年93億元人民幣的銷售目標。上半年,公司的合約銷售額同比增長2.5%至46.45億元人民幣,達到全年銷售目標93億元人民幣的50%(未考慮應占金額)。上海(萬源城和上海城開瓏庭)項目佔合同銷售額的60.9%,西安自然界項目佔29.1%。據公司指出,儘管上海市的限購相關措施自2016年10月開始更爲嚴格,但公司在上海的銷售額一直保持良好水平。大部分項目的平均售價均有所改善。
至於下半年,合約銷售的重點將放在(1)TODTOWN天薈,是公司與新鴻基地產在上海共同發展的項目;(2)城開中庚·香海世界項目。然而,由於上實城開在這些項目中的權益不到50%(TODTOWN天薈爲20.7%,城開中庚·香海世界項目爲26%),這些項目的貢獻將在項目交付和入賬時通過“應占聯營公司業績”確認。
負債比率和財務成本較低,有助增加土儲。截至2017年6月30日,公司的淨負債比率下降至6.5%(2016年底爲8.1%)。由於公司是國企的關係,加權平均融資成本也在2017年上半年降至4.20%。管理層認爲,基於這有利的融資條件,公司有不小空間增加土儲。
短期內,公司可接受60-70%的淨負債比率,在這情況下,公司可輕鬆地借款超過60億元人民幣以收購土地。於2016年,公司償還了所有外幣債務,因此2017年的匯兌風險將大幅下降。然而,由於境內融資成本上升和離岸成本下降,公司正重新考慮進行境外集資。
物色主要城市的機會,尋求與母公司合作。像其他開發商一樣,上實城開希望在一線和二線城市取得更多土地,當中上海爲重中之重。
2017年8月,公司中標一塊位於上海閔行區的辦公室和商業用途土地,土地面積爲11.8萬平方米,中標價爲22.2億元人民幣(或18,814元人民幣/平方米)。管理層表示,公司將謹慎收購項目,同時也正在探索與母公司上海實業進行一級開發的可能性。上海實業集團擁有的舊工廠或具有城市更新的潛力,上實城開亦可發豐揮其優勢和善用與上海政府的關係。
母公司推遲重組,但上實城開應有優勢。上海實業控股[363.HK,未評級]旗下兩個房地產平台的重組(即上實城開和上實發展[600748.CH,未評級]),一直是三家公司的主要催化劑。原本上海實業控股計劃在2017年內解決這內部競爭問題,但最終推遲到2019年。儘管該重組遇到障礙,但上實城開管理層仍然認爲該重組是可行;重組過程的確切步驟將取決於母公司和國資委的決定。
估值:儘管多隻內房股在近日上漲,但上實城開的表現一直落後於同業,年初至今的回報僅-6.9%。我們認爲這主要有兩個原因:(1)公司的資產高度集中於上海,而當地的調控嚴格;(2)公司過去依靠出售資產來平衡盈利。
話雖如此,截至2017年9月25日,公司的市淨率爲0.66倍,股價較我們估算的每股淨資產值(4.57港元)折讓62%。估值方面,公司現時的估值屬於可比公司中的較低水平。以下催化劑有望引發公司進一步重新估值:(1)在10月的十九大後,一些主要城市或放寬調控;(2)下半年合同銷售強於預期;(3)集團內的重組取得進展。