投资要点
公司简介
公司是深圳市国资委直管的地产上市公司,国资持股比例34%,目前主要布局深圳、惠州、东莞等8 个城市,截止17 年上半年末,公司合计持有未结算土储建面约225 万,从货值结构看,深圳和惠州占比较高,合计约42%。
房地产业务:立足深圳、布局全国,禀赋红利释放销售方面,公司16 年实现销售额46.2 亿元(并表口径),同比增长44.3%,创历史新高;此外,13 年和深铁合作的锦荟Park 项目于去年开始贡献收益(由深铁并表,结算时公司确认收益),占16 年净利的57%,据我们估算,剩余可售56 亿元,未来还将带来17.8 亿元的投资收益,为公司未来业绩提供支撑。拿地方面,公司一直严控土地成本,楼面价连续3 年下降,未来公司将努力通过旧改、合作收购、寻求国资资源等多种方式打破土储资源的瓶颈。资金方面,至17 年上半年,公司净负债率降至7%的历史低位,回款率多年来一直在90%以上,在手货币资金37 亿元。
趁深汕合作特区东风,尽享区域红利
2011 年深汕合作特区由广东省委批复正式设立,由深圳和汕尾市共管,根据规划,到2020 年,合作区GDP 要达到225 亿元,实现12 至20 年经济年均增速30%以上。合作区的战略意义:对于深圳,配合其“东进战略”,缓解土地资源紧张,扩大发展空间;对于汕尾乃至粤东,承接深圳产业转移,带动汕尾经济发展,助力区域经济一体化。公司是最早进驻合作区的开发商之一,于16 年3 月竞得振业时代花园项目,规划建面22 万平,货值近27 亿元。我们认为深汕合作区正进入发展快车道,凭借公司在当地的先发优势,公司有望享受合作区发展带来的资源红利。
深圳国改加速推进,公司受益预期强
16 年10 月,深圳市国资委提交了“1+12”深化国有企业改革系列制度文件,这标志着深圳国改顶层设计的初步形成,我们认为深圳国改有望在2017年迎来加速深化。房地产是深圳国资“一体两翼”产业体系的重要部分,深圳国资要在2020 年打造15 家以上标杆企业,作为国资委旗下业务体量数一数二的产业,房地产无疑是不可或缺的部分。随着深圳国改的加速推进,公司有望充分受益。
估值及盈利预测
据我们估计,公司NAV116.3 亿元,折合每股RNAV8.61 元/股,我们预计公司2017、2018 年EPS 为0.76、0.95 元,对应PE 倍数为11.5x、9.2x。参照可比的13 家中小市值的地方国企、央企的PE 中位数,我们给予公司17 年15 倍PE,对应目标价11.4 元,首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示事件: 公司销售不达预期、深圳国改推进不及预期。
投資要點
公司簡介
公司是深圳市國資委直管的地產上市公司,國資持股比例34%,目前主要佈局深圳、惠州、東莞等8 個城市,截止17 年上半年末,公司合計持有未結算土儲建面約225 萬,從貨值結構看,深圳和惠州佔比較高,合計約42%。
房地產業務:立足深圳、佈局全國,稟賦紅利釋放銷售方面,公司16 年實現銷售額46.2 億元(並表口徑),同比增長44.3%,創歷史新高;此外,13 年和深鐵合作的錦薈Park 項目於去年開始貢獻收益(由深鐵並表,結算時公司確認收益),佔16 年淨利的57%,據我們估算,剩餘可售56 億元,未來還將帶來17.8 億元的投資收益,為公司未來業績提供支撐。拿地方面,公司一直嚴控土地成本,樓面價連續3 年下降,未來公司將努力通過舊改、合作收購、尋求國資資源等多種方式打破土儲資源的瓶頸。資金方面,至17 年上半年,公司淨負債率降至7%的歷史低位,回款率多年來一直在90%以上,在手貨幣資金37 億元。
趁深汕合作特區東風,盡享區域紅利
2011 年深汕合作特區由廣東省委批覆正式設立,由深圳和汕尾市共管,根據規劃,到2020 年,合作區GDP 要達到225 億元,實現12 至20 年經濟年均增速30%以上。合作區的戰略意義:對於深圳,配合其“東進戰略”,緩解土地資源緊張,擴大發展空間;對於汕尾乃至粵東,承接深圳產業轉移,帶動汕尾經濟發展,助力區域經濟一體化。公司是最早進駐合作區的開發商之一,於16 年3 月競得振業時代花園項目,規劃建面22 萬平,貨值近27 億元。我們認為深汕合作區正進入發展快車道,憑藉公司在當地的先發優勢,公司有望享受合作區發展帶來的資源紅利。
深圳國改加速推進,公司受益預期強
16 年10 月,深圳市國資委提交了“1+12”深化國有企業改革系列制度文件,這標誌着深圳國改頂層設計的初步形成,我們認為深圳國改有望在2017年迎來加速深化。房地產是深圳國資“一體兩翼”產業體系的重要部分,深圳國資要在2020 年打造15 家以上標杆企業,作為國資委旗下業務體量數一數二的產業,房地產無疑是不可或缺的部分。隨着深圳國改的加速推進,公司有望充分受益。
估值及盈利預測
據我們估計,公司NAV116.3 億元,摺合每股RNAV8.61 元/股,我們預計公司2017、2018 年EPS 為0.76、0.95 元,對應PE 倍數為11.5x、9.2x。參照可比的13 家中小市值的地方國企、央企的PE 中位數,我們給予公司17 年15 倍PE,對應目標價11.4 元,首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示事件: 公司銷售不達預期、深圳國改推進不及預期。