投资要点：
1.受益深圳国改预期强，地产资源整合第一标的：房地产是深圳国改“一体两翼”产业布局目标重要部分，目前深圳国资委地产业务结构分散、单体规模不高。为增强行业竞争力、打造标杆房企，资源整合势在必行。地产业务6 个上市平台中，从持股比例和结构、资产和业务规模、项目储备规模、业务集中度等综合考虑，深振业A 最具整合平台优势；国资委大比例增持维护控股权、天健集团已启动混改、深深房A 已开展和中国恒大重组进程，均增强公司作为地产开发整合平台预期。
2.销售快速增长，业绩重回增长轨道：布局城市楼市回暖、锦荟Park2015 年入市，公司销售加速增长，2016 年权益销售面积和金额分别为51.2 万平和69.6 亿元，分别同增42%和51%。锦荟Park2016 年初步结算25%，贡献投资收益4.6 亿，大幅增厚净利。业绩保障度提升至50.4%、锦荟Park 逐步结算、广钢新城项目即将入市，公司业绩继续增长可期。
3. 土储优质，低成本保障高毛利：布局深圳、广州、东莞、天津、长沙、西安、南宁、惠阳、汕尾9 城。权益可售面积220.7万平、货值410.5 亿，分别保障5.9 年和6.1 年业绩。严控拿地成本，当前土储综合楼面价仅2511.8 元，对应综合房价16042.0元，土地房价比仅15.7%，估算综合毛利高达49.3%。
4.布局前瞻，区域红利显著：持续深耕惠州，惠阳可结算建面73.7 万平，综合成本仅331 元。惠阳毗邻深圳，是粤港澳大湾区核心受益城市， 2016 年房价破万，土地增值红利显著。首家进驻深汕合作区深圳市属房企， 2016 年3 月以楼面价393元获21.7 万平土储，项目已开工，享受深圳副中心建设红利。
5.盈利和偿债能力均大幅改善： 2016 年销售净利率大幅回升至23.9%，带动ROE 攀升至历史较高水平16.6%。优质项目逐步结算，投资收益和高ROE 持续可期。融资成本和有息负债稳中有降，三费比率有望继续下降。回款增加偿还借款，2016 年偿债能力大幅改善：扣除预收款资产负债率、净负债率分别下降至48.2%、27.2%，处于行业低位。
盈利预测与估值：业绩持续增长可期，安全边际充足预计2017-2019 年EPS 分别为0.82、1.00 和1.34，对应当前股价PE 分别为11X、9X 和7X。参考可比公司估值水平以及公司业务状况，给予公司17 年15 倍PE，对应股价12.3 元。公司每股RNAV8.73 元，同时受益大湾区和深圳副中心，土地增值红利显著，奠定安全边际。维持公司 “强烈推荐”评级。
风险提示：
公司布局城市楼市超预期回落；房地产政策超预期收紧；公司业绩不及预期；深圳国改推进不及预期
投資要點：
1.受益深圳國改預期強，地產資源整合第一標的：房地產是深圳國改“一體兩翼”產業佈局目標重要部分，目前深圳國資委地產業務結構分散、單體規模不高。為增強行業競爭力、打造標杆房企，資源整合勢在必行。地產業務6 個上市平臺中，從持股比例和結構、資產和業務規模、項目儲備規模、業務集中度等綜合考慮，深振業A 最具整合平臺優勢；國資委大比例增持維護控股權、天健集團已啟動混改、深深房A 已開展和中國恆大重組進程，均增強公司作為地產開發整合平臺預期。
2.銷售快速增長，業績重回增長軌道：佈局城市樓市回暖、錦薈Park2015 年入市，公司銷售加速增長，2016 年權益銷售面積和金額分別為51.2 萬平和69.6 億元，分別同增42%和51%。錦薈Park2016 年初步結算25%，貢獻投資收益4.6 億，大幅增厚淨利。業績保障度提升至50.4%、錦薈Park 逐步結算、廣鋼新城項目即將入市，公司業績繼續增長可期。
3. 土儲優質，低成本保障高毛利：佈局深圳、廣州、東莞、天津、長沙、西安、南寧、惠陽、汕尾9 城。權益可售面積220.7萬平、貨值410.5 億，分別保障5.9 年和6.1 年業績。嚴控拿地成本，當前土儲綜合樓面價僅2511.8 元，對應綜合房價16042.0元，土地房價比僅15.7%，估算綜合毛利高達49.3%。
4.佈局前瞻，區域紅利顯著：持續深耕惠州，惠陽可結算建面73.7 萬平，綜合成本僅331 元。惠陽毗鄰深圳，是粵港澳大灣區核心受益城市， 2016 年房價破萬，土地增值紅利顯著。首家進駐深汕合作區深圳市屬房企， 2016 年3 月以樓面價393元獲21.7 萬平土儲，項目已開工，享受深圳副中心建設紅利。
5.盈利和償債能力均大幅改善： 2016 年銷售淨利率大幅回升至23.9%，帶動ROE 攀升至歷史較高水平16.6%。優質項目逐步結算，投資收益和高ROE 持續可期。融資成本和有息負債穩中有降，三費比率有望繼續下降。回款增加償還借款，2016 年償債能力大幅改善：扣除預收款資產負債率、淨負債率分別下降至48.2%、27.2%，處於行業低位。
盈利預測與估值：業績持續增長可期，安全邊際充足預計2017-2019 年EPS 分別為0.82、1.00 和1.34，對應當前股價PE 分別為11X、9X 和7X。參考可比公司估值水平以及公司業務狀況，給予公司17 年15 倍PE，對應股價12.3 元。公司每股RNAV8.73 元，同時受益大灣區和深圳副中心，土地增值紅利顯著，奠定安全邊際。維持公司 “強烈推薦”評級。
風險提示：
公司佈局城市樓市超預期回落；房地產政策超預期收緊；公司業績不及預期；深圳國改推進不及預期
