公司簡介 瑞安房地産有限公司於2004年成立，幷於2006年10月在香港聯交所上市（股份代號：272），是瑞安集團在中國內地的房地産旗艦公司。瑞安房地産在中國內地核心城市從事住宅開發、商業物業投資運營以及酒店管理業務，目前公司在上海、武漢﹑重慶﹑佛山及大連的中心地段擁有八個處於不同開發階段的項目，公司土地儲備達1,320 萬平方米。“新天地”是公司旗下著名的商業地産品牌，也是公司的核心業務。 投資概述 瑞安房地産2012 年的總收入同比下降 43%至人民幣 48億，核心淨利潤猛降87%至 2.01 億。業績的顯著下滑的主要原因包括交付面積少，入帳面積下滑3成；以及57億的年度銷售額遠低於120億的銷售目標。關於在2012年良好市況下的疲弱的銷售，我們的看法是銷售策略缺乏靈活性、銷售結構的變化以及高端物業的復蘇程度有限。 2012 年公司的租金及相關收入同比增長 47%至人民幣12.5 億，其中投資物業的租金及相關收入達 10.6 億，同比增長26%，剩餘的 1.9 億收入來自於酒店業務。包括上海新天地、企業天地1 期以及瑞安廣場在內的上海太平橋辦公及零售物業是瑞安房地産最優質的投資物業，其在總租賃面積的比重僅爲38%，卻貢獻了66%的租金收入。 2013 年首四個月，瑞安房地産合約物業銷售額達人民幣46.5 億，佔到全年物業銷售目標人民幣110 億元的42%，累計出售物業面積16.3 萬平方米，銷售額和銷售面積的同比增速分別達到驚人的342%和 276%。此外，還有12.7 億的認購銷售額，可以說已經鎖定60億的銷售額。 我們可以看到瑞安房地産改善銷售的跡象，加大推售規模，提升銷售速度，加快銷售資金回流。我們認爲，按照目前的推售速度，瑞安房地産的住宅銷售額將極有可能突破120 億，創出新高，而整體商業銷售20 億的目標預計能夠達成。 爲了釋放更多的流動資金和實現投資者回報，瑞安房地産成立了中國新天地有限公司，專注於投資性物業的發展和營運，幷計劃未來分拆上市。我們認爲分拆新天地將是一個雙贏的解決方案。一方面，公司可以運用所融資金加快銷售物業開發，提升資産周轉；另一方面，中國新天地可以吸引注重穩定股息收益的投資者，提升估值。