主要观点
公司定位城市综合运营商
受益于上半年公司加大营销,土地销售收入大幅增长,加之基数效应,公司预告上半年归属于上市公司股东的净利润1-1.1亿元,同比增长297倍-326 倍。公司控股股东和实际控制人是铁岭财政资产经营有限公司和铁岭市财政局。铁岭新城距老城区8公里,距沈阳市区30 公里,京哈线、哈大高速、G102国道纵贯境内;哈大高铁的铁岭西站落户铁岭新城区,2015年高铁开通后北京到铁岭仅需2.5小时!铁岭新城已引进国内外知名的地产开发商,如马来西亚的天力集团、中国建筑等。铁岭新城与沈阳市共用电话区号;铁岭市自2010年加快打造沈铁工业走廊,该规划涵盖了7个县(市)区和两个经济开发区总面积3313平方公里,人口147万人,包括了铁岭18个重点工业园区的10大产业集群。
2013年土地出让有望“量价齐升”
公司作为地方政府重要的财政平台一直备受地方和省政府的关注。铁岭新城规划面积22 平方公里,“莲花湖”等水域面积占新城面积的30% ,被誉为国家园林城市,曾作为上海世博会中展出的唯一座中国城市。目前公司可出让的熟地约9000 亩,出让均价已从2011 年60万/亩,上涨至100 万/亩左右,开发成本约30-40 万/亩。据市国土资源交易网数据,7 月19日挂牌的凡河镇新屯村六块商住用地共15.4万方,挂牌起始价为3.48 亿,折合每亩150 万元。我们预计今年公司拟出让的土地约2000 亩左右,预计土地出让金收入 20 亿左右。随着新的县城稳步推进城镇化,还有 2 个县城即将拆迁,公司土地一级开发增长空间较大。潜在可出让面积近2 万亩。
打造京城边的“杭州西溪湿地”
新城的“莲花湖”湿地公园面积达20 平方公里,属天然的湿地公园,自然条件优越,集旅游、度假、避暑和冬季冰上运动一体。公司在紧邻湿地有超过1000 亩的可出让土地,未来规划做Townhouse ,别墅等低密度住宅,目前周边高层住宅均价在4000 元/平米。随着2015年高铁通车,“京城后花园”有望提升地价空间。
偿债压力可控 积极推进再融资
据一季报显示,公司净负债率、资产负债率和扣除预收账款的资产负债率分别为:21%/37%/37%;货币资金/(年内到期的非流动负债+短借)比率为 4.1%。随着三季度推地增加和公司股东大会通过拟发行不超过 10 亿元公司债议案,短期偿债压力有望改善。保守估计,公司一级开发毛利率保持在60%左右。公司对铁岭新城区的土地独家开发运营,与政府利益诉求一致。土地市场热度、业绩可持续增长将是政府和公司未来关注重点。
投资建议
未来六个月内,给予 “中性”评级
公司对铁岭新城区的土地独家开发运营,与政府利益诉求一致,一级开发的毛利率较高,受益于农村城镇化和沈铁工业走廊建设,今年土地出让有望创新高,且未来可能加大省内横向复制和跨区域开发力度。预计公司2013-2015 年净利润7.77 亿/8.75 亿/9.59,折合EPS 约1.41元/1.59元/1.74元,对应动态PE约6X/5X/5X,建议给予公司“中性”评级。
风险提示
政策风险;
经济增速下滑可能引发的市场风险;
融资渠道受政策限制可能面临财务风险
主要觀點
公司定位城市綜合運營商
受益於上半年公司加大營銷,土地銷售收入大幅增長,加之基數效應,公司預告上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤1-1.1億元,同比增長297倍-326 倍。公司控股股東和實際控制人是鐵嶺財政資產經營有限公司和鐵嶺市財政局。鐵嶺新城距老城區8公里,距瀋陽市區30 公里,京哈線、哈大高速、G102國道縱貫境內;哈大高鐵的鐵嶺西站落户鐵嶺新城區,2015年高鐵開通後北京到鐵嶺僅需2.5小時!鐵嶺新城已引進國內外知名的地產開發商,如馬來西亞的天力集團、中國建築等。鐵嶺新城與瀋陽市共用電話區號;鐵嶺市自2010年加快打造沈鐵工業走廊,該規劃涵蓋了7個縣(市)區和兩個經濟開發區總面積3313平方公里,人口147萬人,包括了鐵嶺18個重點工業園區的10大產業集羣。
2013年土地出讓有望“量價齊升”
公司作為地方政府重要的財政平臺一直備受地方和省政府的關注。鐵嶺新城規劃面積22 平方公里,“蓮花湖”等水域面積佔新城面積的30% ,被譽為國家園林城市,曾作為上海世博會中展出的唯一座中國城市。目前公司可出讓的熟地約9000 畝,出讓均價已從2011 年60萬/畝,上漲至100 萬/畝左右,開發成本約30-40 萬/畝。據市國土資源交易網數據,7 月19日掛牌的凡河鎮新屯村六塊商住用地共15.4萬方,掛牌起始價為3.48 億,摺合每畝150 萬元。我們預計今年公司擬出讓的土地約2000 畝左右,預計土地出讓金收入 20 億左右。隨着新的縣城穩步推進城鎮化,還有 2 個縣城即將拆遷,公司土地一級開發增長空間較大。潛在可出讓面積近2 萬畝。
打造京城邊的“杭州西溪濕地”
新城的“蓮花湖”濕地公園面積達20 平方公里,屬天然的濕地公園,自然條件優越,集旅遊、度假、避暑和冬季冰上運動一體。公司在緊鄰濕地有超過1000 畝的可出讓土地,未來規劃做Townhouse ,別墅等低密度住宅,目前周邊高層住宅均價在4000 元/平米。隨着2015年高鐵通車,“京城後花園”有望提升地價空間。
償債壓力可控 積極推進再融資
據一季報顯示,公司淨負債率、資產負債率和扣除預收賬款的資產負債率分別為:21%/37%/37%;貨幣資金/(年內到期的非流動負債+短借)比率為 4.1%。隨着三季度推地增加和公司股東大會通過擬發行不超過 10 億元公司債議案,短期償債壓力有望改善。保守估計,公司一級開發毛利率保持在60%左右。公司對鐵嶺新城區的土地獨家開發運營,與政府利益訴求一致。土地市場熱度、業績可持續增長將是政府和公司未來關注重點。
投資建議
未來六個月內,給予 “中性”評級
公司對鐵嶺新城區的土地獨家開發運營,與政府利益訴求一致,一級開發的毛利率較高,受益於農村城鎮化和沈鐵工業走廊建設,今年土地出讓有望創新高,且未來可能加大省內橫向複製和跨區域開發力度。預計公司2013-2015 年淨利潤7.77 億/8.75 億/9.59,摺合EPS 約1.41元/1.59元/1.74元,對應動態PE約6X/5X/5X,建議給予公司“中性”評級。
風險提示
政策風險;
經濟增速下滑可能引發的市場風險;
融資渠道受政策限制可能面臨財務風險
