事項: 鳳凰股份1月13日晚間公告和中央商場(600280)近日簽訂了結成戰略合作伙伴的框架協議。據協議,在鳳凰股份開發的城市綜合體及商業項目中,中央商場將優先安排中央商場旗下的連鎖店作爲主力店在項目中推出;中央商場參與鳳凰股份開發的商業項目,同時將鳳凰集團旗下的各類文化消費類品牌店優先安排入駐在各地的連鎖店項目內;雙方將根據每個項目的具體條件,擬定相應合作模式。 評論: 框架協議簽署,將與中央商場將形成強強聯合、優勢互補 中央商場不僅具備強大的商業品牌資源和商場管理經驗,而且是一傢俱有互聯網思維和自我革命精神的公司,打造的“雲中央”——雨潤中央商場購物平台已於2013年11月11日正式運營,移動APP“中央商場”也已於2013年12月28日在IOS平台和安卓平台正式上線。而鳳凰股份的實際控制人是江蘇省人民政府,第一大股東是江蘇鳳凰出版傳媒集團有限公司,而江蘇鳳凰出版傳媒集團有限公司同時也是鳳凰傳媒(601928)的大股東,因此,鳳凰股份具備豐富的社會文化資源。我們認爲,達成本次戰略合作意向後,雙方將形成強強聯合、優勢互補,定能打造商業、文化地產新格局。 具備基因優勢,公司已是A股文化地產先鋒 由於鳳凰集團在發行出版業的優勢地位以及在江蘇省內的獨特地位,公司已成爲A股中的文化地產先鋒,在房地產開發領域,是以文化經營與文化消費爲中心,同時推進周邊商、住項目開發。目前公司文化地產具備兩大優勢:①政府導向帶來行業壁壘和拿地優勢;②通過文化品牌提升物業價值。 進軍養老產業,成長空間更爲廣闊 公司於2013年10月22日公告:在穩步推進文化地產的同時,公司充分認識到人口老齡化給我國養老產業帶來的巨大需求及機遇,特別是《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》的出臺,爲養老產業的發展奠定堅實的基礎。爲了更好落實公司探索養老產業的新產業發展方向,進一步整合文化、醫療、地產等資源,努力實現房地產開發與養老產業的有機結合。公司決定投資5億元成立專業的養老產業公司,致力於養老產業的研究、開發、運營與管理。 養老產業是依託第一、第二和傳統的第三產業派生出來的特殊的綜合性產業,涵蓋居住、護理、醫療、康復、健康、管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護等。 中國正經歷歷史上規模最大、速度最快的老齡化進程;預計至“十二五”期末,老年人口規模將達到2.21億元,佔全國人口比重升至16%;至2050年,我國老年人口數量將佔全國總人口的1/3。按照國際通行標準,一個國家60歲以上的老年人口或65歲以上的老年人口在總人口中的比例超過10%和7%,那麼這個國家就達到人口老齡化(我國從2005年開始進入老齡化社會)。 2010年,我國老年人退休金總額達8383億元;2020年,將達28145億元;到2030年,退休金總額將達到73210億元。目前老年人可用於購買老年用品的支出已達4000億元。綜上,中國的老年群體已經成爲一支重要的消費大軍。 根據國務院辦公廳印發的《"十二五"社會養老服務體系建設規劃(2011-2015)》提出“90/07/03”模式,即老年人90%爲居家養老、7%爲社會養老、3%爲機構養老。截至2012年,全國有各類養老機構4.02萬所,牀位416萬張,佔老年人總數的2%;收養老年人接近310多萬人,接近1.6%比例,大大低於發達國家5%左右的平均水平。 目前我國每千位老人擁有牀位數大大低於發達國家,在發展中國家中也處於較低水平。根據《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》,到2020年牀位數將較2012年增長134%。2012年老齡人口1.93億,按照3%機構養老,則需牀位579萬張(缺口163萬張)。 目前,社會資本參與養老產業已有所發展,其中以養老社區開發運營爲主的養老地產最爲集中,這一領域的活躍投資者包括:民營養老服務機構、地產商、保險公司、境外投資者等。 就養老地產而言,據統計,目前全國有80家地產商進入養老地產領域,公開信息披露的養老地產項目達百餘個。 我們認爲,養老地產將快速發展階段。先期進入市場的企業隨着運營經驗的積累,運營模式,盈利模式趨於成熟後,將迅速開始大規模複製、推廣。 政府對養老產業重視,政策扶持層出不窮 我們認爲,政府近年來對於養老產業愈發重視,中央和地方已不斷出臺推動養老地產發展相關配套政策,規範行業發展,近期主要從土地、財稅等政策上予以支持。 自1996年是8月全國人大通過《中華人民共和國老年人權益保障法》以來,我國先後共制定了約200多個老年政策法規,數量衆多,涉及面廣。 2011年以來地方養老產業政策法規進入頻繁出臺期。 儘管近年我國養老地產政策法規密集出臺,但多爲綱領性、原則性的政策,但要落到實處,具有實際可操作性,則尚待進一步完善實施細則。其中,核心配套政策包括以下幾個方面: 1. 明確養老地產用地性質,設立“養老地產用地”專項用地類別。 2. 將養老用地供應納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃。 3. 根據養老地產項目運營特點,在企業所得稅、土地使用稅、營業稅等方面根據營運模式確定優惠幅度。 文化地產先鋒,養老產業新銳,給予“推薦評級” 綜上所述,我們認爲公司不僅是文化地產先鋒,更是養老產業新銳。相對於傳統房企,公司在戰略上的佈局,既能避開傳統住宅產業、傳統商業地產的天花板,又能避免與大開發商在傳統住宅領域的正面交鋒。對於養老產業,特別是養老地產的廣闊前景,我們將在後續專題研報中做進一步分析。預計公司2013-15年EPS分別是0.40/0.70/0.91元,首次覆蓋,給予“推薦”評級。