投資概述
2013 年財年,瑞安房地產的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣166 億元,較 2012 年上升190%。銷售面積為62.2萬平方米,平均售價為每平方米人民幣 26700 元。其中,一般物業的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣99億元,較 2012 年的55.6億元上升78%。銷售面積為42.3 萬平方米,較2012 年的26 萬平方米增加63%。由於銷售組合結構的變動,平均售價為每平方米人民幣 23,400 元,同比上升9%。
此外,兩項商業物業的整體銷售為公司帶來67 億元,占到總銷售額的40%,是重要的銷售額來源。這兩項物業分別是上海太平橋企業天地 5 號及重慶天地企業天地 2 號,辦公樓及零售用途,總建築面積為19.8萬平方米。整體而言,瑞安房地產的2013 年銷售超預期完成任務,兩棟整體物業的67 億銷售額顯著提升了銷售額規模。這雖然屬於非經常性的銷售增長,但對於提升財務流動性和周轉水準具有積極意義。
2013 年,瑞安房地產的核心淨利潤達到人民幣11.8 億元,較2012 年的2.2 億大幅上升438%,入賬收入增加顯著和投資物業公允收益上升是主要原因。期內,公司錄得營業收入98.3億元,同比增加104%。
期內,物業銷售確認收入增加136%至人民幣83.6 億,總面積50.2 萬平方米。重慶天地的貢獻額突出,累計錄的人民幣30.8 億收入,這對於平均售價和產品組合產生一定影響。毛利率下滑至32%,由於毛利率較低的專案比重較高所致。期內,公司的租金及相關收入由 2012 年的人民幣12.5 億元上升15%至14.40 億元,其中11.5 億來自投資物業租金,同比增長9%,酒店經營收入2.9 億。收入增長主要由於上海瑞安廣場和新天地郎廷酒店貢獻的額外收入,以及租金上漲。在2012 年計畫分拆其旗下新天地上市後,瑞安房地產便一直在重組其物業組合。按其願景,瑞安房地產將成為一家專注於住宅及商業物業開發銷售的開發商,以加快集團資產周轉,而中國新天地將成為其商業地產的持有者、經營者及管理者。這種新業務架構將有助瑞安房地產及中國新天地專注於各自獨立和獨特的核心業務,更重要的是有助於公司價值的釋放以及股權價值的提升。截至2013 年12 月31 日,瑞安房地產的現金及銀行存款總計為人民幣101.8 億元,淨債務較2012 年末減少11 億至249.2 億,淨債務比率較2012 年末下滑10.8 個百分點至59.1%。可以看出瑞安房地產管理層在2013 年刻意優化了財務狀況,短期債務和長期債務均有減債動作。提升銷售以及多次融資活動對於財務流動性和債務調整均有積極意義。
我們認為,瑞安房地產的2013 年業績略超出預期,經營活動中公司的物業組合的調整和重組提升了公司價值,儘管在股價中沒有得到反映。我們認為,公司在2014 年的經營活動仍將以提升銷售和重組物業組合為主,亮點預期寥寥,2015 年的新天地分拆上市和業務重組完成將是股價的催化劑。我們給予瑞安房地產“增持”評級,12 個月目標價2.2港元,相當於3.3倍的2014年預期市盈率。
合約銷售額大升190%
2013 年財年,瑞安房地產的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣166 億元,較 2012 年上升190%。銷售面積為62.2萬平方米,平均售價為每平方米人民幣 26700 元。其中,一般物業的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣99億元,較 2012 年的55.6億元上升78%。銷售面積為42.3 萬平方米,較2012 年的26 萬平方米增加63%。由於銷售組合結構的變動,平均售價為每平方米人民幣 23,400元,同比上升9%。此外,兩項商業物業的整體銷售為公司帶來67 億元,占到總銷售額的40%,是重要的銷售額來源。這兩項物業分別是上海太平橋企業天地 5 號及重慶天地企業天地 2 號,辦公樓及零售用途,總建築面積為19.8萬平方米。2012 年末公司的已認購未簽金額為15.7 億,認購面積5.15 萬平方米。2014 年前兩個月,瑞安房地產已實現合約銷售金額12億。
整體而言,瑞安房地產的2013 年銷售超預期完成任務,兩棟整體物業的67 億銷售額顯著提升了銷售額規模。這雖然屬於非經常性的銷售增長,但對於提升財務流動性和周轉水準具有積極意義。
2013財年核心盈利顯著增長
2013 年,瑞安房地產的核心淨利潤達到人民幣11.8 億元,較2012年的2.2億大幅上升438%,入賬收入增加顯著和投資物業公允收益上升是主要原因。期內,公司錄得營業收入98.3億元,同比增加104%。期內,物業銷售確認收入增加136%至人民幣83.6億,總面積50.2 萬平方米。重慶天地的貢獻額突出,累計錄的人民幣30.8 億收入,這對於平均售價和產品組合產生一定影響。毛利率下滑至32%,由於毛利率較低的專案比重較高所致。期內,公司的租金及相關收入由 2012 年的人民幣12.5億元上升15%至14.40 億元,其中11.5 億來自投資物業租金,同比增長9%,酒店經營收入2.9 億。收入增長主要由於上海瑞安廣場和新天地郎廷酒店貢獻的額外收入,以及租金上漲。
截至13 年末,瑞安房地產的已落成投資物業建築面積84.6 萬平方米,帳面值為人民幣292 億,上海、武漢、重慶以及佛山分占帳面值的75%、4%、14%和7%。而截至13 年末公司的在建投資物業面積78.3 萬平方米,帳面值106 億,
投資概述
2013 年財年,瑞安房地產的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣166 億元,較 2012 年上升190%。銷售面積為62.2萬平方米,平均售價為每平方米人民幣 26700 元。其中,一般物業的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣99億元,較 2012 年的55.6億元上升78%。銷售面積為42.3 萬平方米,較2012 年的26 萬平方米增加63%。由於銷售組合結構的變動,平均售價為每平方米人民幣 23,400 元,同比上升9%。
此外,兩項商業物業的整體銷售為公司帶來67 億元,佔到總銷售額的40%,是重要的銷售額來源。這兩項物業分別是上海太平橋企業天地 5 號及重慶天地企業天地 2 號,辦公樓及零售用途,總建築面積為19.8萬平方米。整體而言,瑞安房地產的2013 年銷售超預期完成任務,兩棟整體物業的67 億銷售額顯著提升了銷售額規模。這雖然屬於非經常性的銷售增長,但對於提升財務流動性和周轉水準具有積極意義。
2013 年,瑞安房地產的核心淨利潤達到人民幣11.8 億元,較2012 年的2.2 億大幅上升438%,入賬收入增加顯著和投資物業公允收益上升是主要原因。期內,公司錄得營業收入98.3億元,同比增加104%。
期內,物業銷售確認收入增加136%至人民幣83.6 億,總面積50.2 萬平方米。重慶天地的貢獻額突出,累計錄的人民幣30.8 億收入,這對於平均售價和產品組合產生一定影響。毛利率下滑至32%,由於毛利率較低的專案比重較高所致。期內,公司的租金及相關收入由 2012 年的人民幣12.5 億元上升15%至14.40 億元,其中11.5 億來自投資物業租金,同比增長9%,酒店經營收入2.9 億。收入增長主要由於上海瑞安廣場和新天地郎廷酒店貢獻的額外收入,以及租金上漲。在2012 年計畫分拆其旗下新天地上市後,瑞安房地產便一直在重組其物業組合。按其願景,瑞安房地產將成為一家專注於住宅及商業物業開發銷售的開發商,以加快集團資產周轉,而中國新天地將成為其商業地產的持有者、經營者及管理者。這種新業務架構將有助瑞安房地產及中國新天地專注於各自獨立和獨特的核心業務,更重要的是有助於公司價值的釋放以及股權價值的提升。截至2013 年12 月31 日,瑞安房地產的現金及銀行存款總計為人民幣101.8 億元,淨債務較2012 年末減少11 億至249.2 億,淨債務比率較2012 年末下滑10.8 個百分點至59.1%。可以看出瑞安房地產管理層在2013 年刻意優化了財務狀況,短期債務和長期債務均有減債動作。提升銷售以及多次融資活動對於財務流動性和債務調整均有積極意義。
我們認為,瑞安房地產的2013 年業績略超出預期,經營活動中公司的物業組合的調整和重組提升了公司價值,儘管在股價中沒有得到反映。我們認為,公司在2014 年的經營活動仍將以提升銷售和重組物業組合為主,亮點預期寥寥,2015 年的新天地分拆上市和業務重組完成將是股價的催化劑。我們給予瑞安房地產“增持”評級,12 個月目標價2.2港元,相當於3.3倍的2014年預期市盈率。
合約銷售額大升190%
2013 年財年,瑞安房地產的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣166 億元,較 2012 年上升190%。銷售面積為62.2萬平方米,平均售價為每平方米人民幣 26700 元。其中,一般物業的合約銷售額(含大連聯營公司)總計為人民幣99億元,較 2012 年的55.6億元上升78%。銷售面積為42.3 萬平方米,較2012 年的26 萬平方米增加63%。由於銷售組合結構的變動,平均售價為每平方米人民幣 23,400元,同比上升9%。此外,兩項商業物業的整體銷售為公司帶來67 億元,佔到總銷售額的40%,是重要的銷售額來源。這兩項物業分別是上海太平橋企業天地 5 號及重慶天地企業天地 2 號,辦公樓及零售用途,總建築面積為19.8萬平方米。2012 年末公司的已認購未簽金額為15.7 億,認購面積5.15 萬平方米。2014 年前兩個月,瑞安房地產已實現合約銷售金額12億。
整體而言,瑞安房地產的2013 年銷售超預期完成任務,兩棟整體物業的67 億銷售額顯著提升了銷售額規模。這雖然屬於非經常性的銷售增長,但對於提升財務流動性和周轉水準具有積極意義。
2013財年核心盈利顯著增長
2013 年,瑞安房地產的核心淨利潤達到人民幣11.8 億元,較2012年的2.2億大幅上升438%,入賬收入增加顯著和投資物業公允收益上升是主要原因。期內,公司錄得營業收入98.3億元,同比增加104%。期內,物業銷售確認收入增加136%至人民幣83.6億,總面積50.2 萬平方米。重慶天地的貢獻額突出,累計錄的人民幣30.8 億收入,這對於平均售價和產品組合產生一定影響。毛利率下滑至32%,由於毛利率較低的專案比重較高所致。期內,公司的租金及相關收入由 2012 年的人民幣12.5億元上升15%至14.40 億元,其中11.5 億來自投資物業租金,同比增長9%,酒店經營收入2.9 億。收入增長主要由於上海瑞安廣場和新天地郎廷酒店貢獻的額外收入,以及租金上漲。
截至13 年末,瑞安房地產的已落成投資物業建築面積84.6 萬平方米,帳面值為人民幣292 億,上海、武漢、重慶以及佛山分佔帳面值的75%、4%、14%和7%。而截至13 年末公司的在建投資物業面積78.3 萬平方米,帳面值106 億,
