凤凰股份是江苏凤凰传媒集团旗下公司,在文化产业振兴及养老产业大发展的时代背景下,公司构建了养生养老产业、文化地产和综合金融的三大业务构架;公司发展养老产业将获得集团资金、行政资源、文化资源、金融资源等方面的大力支持,解决投身养老产业过程中遇到的土地、资金、医疗服务和短期业绩支持方面的难题,打造符合本土环境、切实可行的养老业务全产业链发展模式。不考虑银行股权注入,我们预计公司 2014-16年预期每股收益分别为 0.54 元、0.69 元和0.86 元,设定目标价为 12.35元,相当于23倍2014年市盈率,首次评级为买入。
支撑评级的要点
养老产业元年,蕴含广阔市场空间。2014 年是养老产业元年,一方面,建国后首批生育高峰期人口将逐步迈入老年,随之而来的老年人口将急剧增加,另一方面,养老问题得到政府重点关注,在养老产业用地、政府配套、资金支持和税收优惠等方面可能获得政策突破,填补空白。中国养老地产正在从稚嫩起步,面对广阔市场空间,但养老产业开发和服务模式仍处于探索中。
进军养老服务全产业链,年内实现项目落地。公司于 13 年10 月公告进入养老产业,14 年明确养老产业为重大战略发展方向,并计划今年实现项目落地;公司将通过与各专业机构的合作,为老年人群提供家政、医疗、护理、健身、智能化服务、文化生活、养老地产开发、以及生态农业等全产业链服务;
积极拓展各类资源,做好转型准备。公司前期已与凤凰集团、江苏人民医院和仁医投资签署战略协议,在土地资源、专业医疗服务等方面做了一定准备,另外,公司计划引入第三方长期资金和专业养老运营管理机构,解决产业的长期资金来源和后期运营服务问题,
文化养老金融三大主业共成长。公司传统主业维文化地产,享有低价拿地优势,缺点在于资产周转慢;后续将形成凤凰置业的文化地产和养老产业公司两大子公司架构,文化、养老齐头并进。金融股权方面,除了已收购的 10.537%南京证券股权,年报业中提到,集团拟注入江苏银行 8.9亿股权。金融业务的注入既能增厚业绩,也能为地产业务提供现金流支持,与另两大主业相辅相成。
评级面临的主要风险
养老地产前期开发投入大和回收周期长对资金链的影响;项目获取进程慢于预期。
估值
在集团各项资源的鼎力支持下,凤凰股份可能是目前地产行业进军养老产业的公司中最具成功可能性的,公司目标直指养老全产业链,土地、资金来源、服务运营、业绩和现金流匹配考虑周全并具可行性。我们预计,不考虑金融股权注入前提下,公司 2014-16年预期每股收益分别为 0.54 元、0.69 元和0.86 元,如顺利完成股权注入,每股收益将获大幅增厚,我们设定目标价为 12.35元,相当于 23 倍2014年市盈率,首次评级为买入。
鳳凰股份是江蘇鳳凰傳媒集團旗下公司,在文化產業振興及養老產業大發展的時代背景下,公司構建了養生養老產業、文化地產和綜合金融的三大業務構架;公司發展養老產業將獲得集團資金、行政資源、文化資源、金融資源等方面的大力支持,解決投身養老產業過程中遇到的土地、資金、醫療服務和短期業績支持方面的難題,打造符合本土環境、切實可行的養老業務全產業鏈發展模式。不考慮銀行股權注入,我們預計公司 2014-16年預期每股收益分別為 0.54 元、0.69 元和0.86 元,設定目標價為 12.35元,相當於23倍2014年市盈率,首次評級為買入。
支撐評級的要點
養老產業元年,藴含廣闊市場空間。2014 年是養老產業元年,一方面,建國後首批生育高峯期人口將逐步邁入老年,隨之而來的老年人口將急劇增加,另一方面,養老問題得到政府重點關注,在養老產業用地、政府配套、資金支持和税收優惠等方面可能獲得政策突破,填補空白。中國養老地產正在從稚嫩起步,面對廣闊市場空間,但養老產業開發和服務模式仍處於探索中。
進軍養老服務全產業鏈,年內實現項目落地。公司於 13 年10 月公告進入養老產業,14 年明確養老產業為重大戰略發展方向,並計劃今年實現項目落地;公司將通過與各專業機構的合作,為老年人羣提供家政、醫療、護理、健身、智能化服務、文化生活、養老地產開發、以及生態農業等全產業鏈服務;
積極拓展各類資源,做好轉型準備。公司前期已與鳳凰集團、江蘇人民醫院和仁醫投資簽署戰略協議,在土地資源、專業醫療服務等方面做了一定準備,另外,公司計劃引入第三方長期資金和專業養老運營管理機構,解決產業的長期資金來源和後期運營服務問題,
文化養老金融三大主業共成長。公司傳統主業維文化地產,享有低價拿地優勢,缺點在於資產週轉慢;後續將形成鳳凰置業的文化地產和養老產業公司兩大子公司架構,文化、養老齊頭並進。金融股權方面,除了已收購的 10.537%南京證券股權,年報業中提到,集團擬注入江蘇銀行 8.9億股權。金融業務的注入既能增厚業績,也能為地產業務提供現金流支持,與另兩大主業相輔相成。
評級面臨的主要風險
養老地產前期開發投入大和回收週期長對資金鍊的影響;項目獲取進程慢於預期。
估值
在集團各項資源的鼎力支持下,鳳凰股份可能是目前地產行業進軍養老產業的公司中最具成功可能性的,公司目標直指養老全產業鏈,土地、資金來源、服務運營、業績和現金流匹配考慮周全並具可行性。我們預計,不考慮金融股權注入前提下,公司 2014-16年預期每股收益分別為 0.54 元、0.69 元和0.86 元,如順利完成股權注入,每股收益將獲大幅增厚,我們設定目標價為 12.35元,相當於 23 倍2014年市盈率,首次評級為買入。
