2014年4月9日,公司公告了在中國(上海)自由貿易試驗區內的物業資源儲備情況。 投資建議: 在李克強總理 “開放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成爲重要全球重要戰略核心平台公司。目前自貿區建設已經上升爲國家戰略高度,公司外高橋基本面將進入顛覆性反轉階段。未來三年公司將重點開發港務區、物流區、森蘭中塊和南塊國際社區在內的自貿區一期項目以實現“產城融合”。目前公司儲備項目合計752平(價值311.8億元)。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.54和0.73元。我們預計未來公司資產價值將顯著受益自貿試驗區推進進程,並受到政策紅利、產業升級、地價重估、定位轉變和職能升級五大利好。在考慮地價上漲因素的情況下我們得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盤於28.49元,對應2013、2014年PE分別爲52.46倍和38.92。考慮到森蘭項目進入開發高峰,外高橋將受益於自貿試驗區建設,定向融資將加快公司五大平台建設,自貿區地價上漲趨勢已經形成,因此我們給予RNAV即37.16元爲公司6個月目標價,給予公司“買入”評級。 主要分析: 根據公司公佈上海自貿區內及周邊項目儲備測算,公司項目合計752萬平,合計權益淨資產值311.8億元:我們根據此次公司公佈的已建、在建和未建項目情況,以及公司近年來銷售情況,假設上海自貿區商辦項目和住宅項目的均價爲4萬元/平米,上海自貿區內工業廠房倉庫的售價爲6000元/平米進行測算,則可知公司現有合計752萬平的項目儲備權益淨資產價值達311.8億元。 今年4月公司與招商地產合作開發森蘭商業D1-4、D04-04項目,加快培育自貿區商品保稅展示交易功能:2014年4月,公司與招商置業簽署了《關於森蘭?外高橋D1-4地塊、D04-04地塊項目之合作協議》。同意合作雙方共同出資設立項目公司,註冊資本金爲3000萬元,公司持有40%股權,招商置業持有60%股權。項目公司成立後,公司委託項目公司對D1-4地塊、D04-04地塊實施工程建設。D1-4地塊西至張楊北路東側綠化帶、南至啓帆路、東至蘭嵩路、北至洲海路南側綠化帶,土地面積爲5.12萬平,綜合容積率爲4.0,商業金融業和商務辦公用地。D04-04地塊北至高西路,南至洲海路北側綠化帶,西至蘭嵩路,東至高恒路,土地面積爲2.79萬平,綜合容積率爲3.0,商業金融業和商務辦公用地。 我們認爲,公司通過引進招商置業公司合作開發項目,有助於公司縮短項目前期開發週期,減輕項目開發的資金壓力,加快培育進口商品保稅展示交易中心等自由貿易試驗區產業功能。 住宅用地價格已受自貿區政策推動大幅上漲,限制大型城市工業用地將推升其價格,這些都將提升公司土地儲備價值:2014年1月13日,根據中國之聲《新聞和報紙摘要》報道,國土資源部部長姜大明表示“中央要求,東部三大城市群發展要以盤活土地存量爲主,所以今後,從今年開始將逐步調減東部地區新增建設用地供應,除生活用地外,也就是居住用地以外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。”這表明,未來上海市的工業用地審批將受到嚴格的控制,工業用地的價格也將面臨進一步上升的可能性。 同時,隨着臨港新區面臨上海自貿區建設的春風,其土地價格已經開始大幅上漲。2013年12月12日,深天健以5.02億元,溢價144.88%競得上海浦東臨港萬祥社區H0406地塊,成交樓板價7371.51元/平方米。而臨港主城區的地價上漲更爲明顯,2013年12月,自然人熊習生競得的臨港新城主城區WNW-A1-21-2,樓板價一度飆至16528元/平米。同年12月,WNW-A1-14-2地塊樓板價爲14527元/平方米和WSW-A1-3-1地塊13978元/平方米。目前看,臨港地區的地價已經平均上漲了三倍左右。 投資建議:定向融資推進五大平台建設,自貿試驗區建設下公司有望受益五大利好,給予“增持”評級。公司屬自貿區開發主體唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克強總理 “開放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成爲重要全球重要戰略核心平台公司。目前自貿區建設已經上升爲國家戰略高度,公司外高橋基本面將進入顛覆性反轉階段。未來三年公司將重點開發港務區、物流區、森蘭中塊和南塊國際社區在內的自貿區一期項目以實現“產城融合”。目前公司儲備項目合計752平(價值311.8億元)。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.54和0.73元。我們預計未來公司資產價值將顯著受益自貿試驗區推進進程,並受到政策紅利、產業升級、地價重估、定位轉變和職能升級五大利好。在考慮地價上漲因素的情況下我們得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盤於28.49元,對應2013、2014年PE分別爲52.46倍和38.92。考慮到森蘭項目進入開發高峰,外高橋將受益於自貿試驗區建設,定向融資將加快公司五大平台建設,自貿區地價上漲趨勢已經形成,因此我們給予RNAV即37.16元爲公司6個月目標價,給予公司“買入”評級。 風險提示:行業面臨加息和政策調控兩大風險。