1、 公司基本介绍:

公司专注于中国三四线城市,及选择性地进入二线城市开发及运营大型商贸物流中心。截至2013年12月31日,公司同时在中国7个省份和自治区开发10个商贸物流中心项目,其中六个为大型商贸物流中心。根据第一太平戴维斯的最新资料,按大型商贸物流中心的数量来算,毅德控股在中国排名第一;而按大型商贸物流中心的估计及尚未完工总建筑面积计算,毅德控股在中国排名第二(华南城排第一)。截至2013年12月31日,毅德控股拥有总土地储备783万平方米。

2、股权结构及分红:

王氏家族60%,弘毅14.89%。弘毅于2001年以8000万美金入股,获得6亿股份,2016年到期。

2013年公司分红比率为43%,公司分红主要取决于大股东意愿,弘毅也比较喜欢高的分红比率,IPO文件规定不超过核心利润的50%。

前期股价下跌主要与IPO基石投资者解禁有关。

3、盈利模式:

在中国城镇化推动下,三四线城市即地/县级市老城区强拆,设立新城区。公司在地方政府批准下在新城区拿地建批发市场,通常公司与地方政府会签5年排它期协议,即 5 年不允许其他开发商建批发市场。土地招标价 700 多元/平米,给公司优惠价为300元/平米左右,土地差价在交了土地款1个月后返还,税收优惠随后返还。(2013年毛利中895元政府返还金是包括了税收的) 项目协议签定后,会成立以市长,市委书记等组成的项目领导小组,土地局,财政局作为项目组成员,公司成员作为小组长。

公司在新城区建立新的商贸物流区,一般为200万平方米建筑面积,其中50%作为商铺,一期主要用作替换老城市的中小企业者(SME),二期开放给投资者;

其中 15%用作仓库,后期建完作为持有物业,可以租给老城区搬来的 SME; 其中15%作为办公楼,10%作为住宅,或者商务酒店,美食街等。

4、投资成本及现金流测算:

以一期开发50万平米,300元/平米拿地价,注册资金1.5亿人民币,6-9月建完预售,建完按 5000 元/平米出售,12-18 月交房,3 个季度收现金款,远大于工程款。

5、公司核心竞争力:

一般政府给出项目,经投委会找到有经验的开发商,开发建设新的批发市场。公司拿到项目后会调研老的市场,与SME交流,按老城区1个SME对应1.8套新城区商铺来规划建设多少个商铺。通过调研老城区发现,老城区商铺工作环境比较差,拥挤(1-2平米),SME用电磁炉煮饭,吃饭睡觉都在商铺,容易着火。且老城区商铺4-5万/平米,通常都有价无市,没有产权,担心租金上涨。通过新城商铺可以有效替代老城区SME升级替代需求。

公司的核心价值在于如何说服老的SME搬迁到新城的商铺,这个是最难的。公司会组织销售团队,并招聘100名左右的本地小姑娘,培训成为合格的销售,通常一个人负责5-6个SME,以寻常聊天与SME建立良好的关系。公司的营销策略是在开盘前会让市场有个心理价位,大约是 1 万元/平米。而在开盘前一天,营销副总才对销售人员公布真实开盘价格7000元/平米,造成的结果就是几千个SME提前一天排队买商铺,4000-5000个商铺一天卖完,赣州卖了8000多套商铺。

从公司交付的项目来看,宁乡开业率达到 92.5%,济宁开业率 89%。通常开业率50%就算及格。

6、2014年收入和利润预期:

目标合约销售85-95亿,内部目标95-115亿,收入65-75亿,80-85亿现金收入,利润20亿。

7、资本开支与融资安排:

公司总负债8亿,在手现金35亿。2014年拿地开支10亿(30多万平米*300元/平米),建安成本支出20亿(2500-3000元/平米*100万)。

公司现金流充裕,银行批复16亿授信都不用提。短期没有融资需求。

8、发展电商的战略:

公司主业还是卖房子,电商业务会找一线合作伙伴。期望发展的业务主要有仓储以及网络金融,小额贷等等。公司有大量SME的资料信息,未来会从线下变为线上,做成SME信息平台。

9、与华南城的定位与关系:

公司管理层与华南城关系一直很好,华南城比较高大上在一线城市,公司主要在三四线城市,全国有280个地级市,373个县级市,公司每年新增3-4个项目,目前在谈的有 20 个项目,通常谈下来需要 1-2 年时间。因此即使华南城在三四线城市布局,但这个市场容量足够大,也不会有太大竞争。

10、我们的建议:

无论从盈利能力、2-3年业绩增速以及财务结构看,公司目前估值相对便宜且安全(PE 5倍,PB 1.4倍)。我们看好公司专业的销售策略和团队,以及保持合理利润的经营策略。

我们认为最为核心的还是商业模式成功的持续性,从公司开盘的几个项目来看,效果不错。但考虑到未来公司在其他城市在说服旧SME拆迁不排除遭遇挑战的可能性,且三四线城市新城区受经济下滑影响是否有足够旺的人气,商家搬迁入住到后续是否能持续有待考察。