報告摘要: 公司業績將迎爆發式增長。 公司項目基本位於市場供求關係最好的北京,依託大股東在軌道交通上蓋物業的開發領域佔領先機且具備核心競爭力。目前成功開發的上蓋物業項目於 2013 年陸續入市, 2013 年和 2014 年簽約銷售金額的增速分別爲 144.2%和 191.85%,預期 2015 年簽約金額高達90 億元,近三年年均複合增長 108.01%。 北京市及京津冀軌道交通的發展帶來巨大市場空間。 預計至 2020 年北京軌道交通運營里程將達到 1000 公里左右,京津冀地區的軌道交通新增里程將超過 2000 公里。 我們估算至 2020 年北京及京津冀軌道交通設上蓋面積總計約 1000 萬平方米,其中京內約爲 600 萬平米,京外約 400 萬平米。公司擁有較強的優勢, 有望取得 500 萬平米的份額,儲備將增 2 倍以上。 七年之癢後何去何從? 公司前兩大股東京投集團和中國銀泰原有持股比例非常接近,但對上市公司實質支持力度並不對稱,這種治理結構不利於上市公司的長期發展,但在兩大股東合作七年之後, 中國銀泰存在逐步退出的可能, 目前中國銀泰已將大部分股權轉讓給集團內的自然人, 至少從稅收上降低了未來的減持成本。 我們認爲中國銀泰陸續減持、京投集團繼續增持是實現多贏的最佳方式,公司如果形成一股獨大的治理結構,將更有利未來資本運作和業績釋放。 投資建議。 受益於京內外軌道交通建設規劃, 並隨着公司股權結構發生的變局, 結合集團公司大力支持和打造的信息和技術比較優勢,公司將迎來軌道上蓋物業快速發展的外部機遇。 公司 NAV 爲 10.75 元,較當前股價折讓 21%;相對估值爲 17.10 元。 我們預計 15-17 年每股收益分別爲 0.37元、 0.57 元和 0.80 元,對應 PE 分別爲 22.78、 14.96 和 10.67。 給予公司 3 個月目標價 15 元,維持公司“強烈推薦”評級。 風險提示: 控股股東動作力度不夠、項目工程進度慢於預期。