投资要点

2015 年净利润12.2 亿元,与上年基本持平,符合预期。2015 年花样年营业收入81.64 亿元人民币(下同),同比上升11.7%,其中投资物业、物业管理等持续性经营业务的营收占比提升至19.6%,去年同期占比为10.5%;毛利为28 亿元,同比降低10.3%,毛利率由去年同期的38.4%降至30.9%,毛利率下降主要受二、三线城市项目影响以及彩生活包干制比例提升。上市公司股东应占净利润为12.2 亿元,与上年同期基本持平,符合预期。公司末期派息每股10 港仙,派息率达到50%。

物业销售保持百亿规模。2015 年公司的合约销售额为112.7 亿元,同比增长10.4%,合约销售面积为128.9 万平米,销售均价达到8743 元每平米。公司2016 年的合约销售目标为120 亿元,总可推售的货值将超过200 亿元,去化率达到60%即可完成全年目标,目前市场景气度高,预计今年公司的销售将会超目标。截至2015 年底公司的土地储备达到1591 万平米,其中深圳的土地储备为247 万平米,占比为15.6%,公司在2016 年计划在核心一二线城市补充土地,预算的土地款为15 亿元。公司的土地储备可供公司未来4-5 年的发展。

财务状况进一步改善。公司在房地产开发业务上的收缩降低了财务杠杆,2015 年底公司的净负债率为75.6%,比上一年同期降低11.1 个百分点。公司在2015 年在境内发行了2 笔公司债,借款利率分别为6.95%和7.29%,降低了公司平均融资成本。一年内到期借款为14 亿元,而公司持有现金42 亿元,财务状况比较稳定。

彩生活继续高速扩张。截至2015 年的物业管理面积达到3.2 亿平米,按面积算是全球最大的物业管理公司。上半年收购了高端物业管理公司开元国际,提升了公司的整体实力。2016 年公司将继续保持扩张速度,预计可新增1 亿平米的管理面积。另外,公司将加大在社区O2O 方面的探索,打造一个完整的社区O2O 生态链。

美易家接力彩生活,登陆新三板。公司的商务社区管理平台美易家于2015年底登陆新三板,并募集2.05 亿元的资金。截至2015 年底,美易家进入全国21 个城市,新增的管理面积为561 万平米。美易家将打造线上线下相互融合的租赁分享平台和度假物业运营体系,与公司的社区文化旅游应用相互促进。“社区+”战略初现成效,并显示出极大的包容性和扩展性。

我们的观点:花样年作为地产行业探索转型的先锋,已经取得了多项成果。公司将战略重点由物业开发转向社区运营,市场空间巨大。旗下的住宅物业管理公司彩生活成功在香港上市,商务物业管理公司美易家成功在新三板上市,公司在商业社区和养老社区上也积极探索。另外,公司在社区基础上提供了四大应用,其中的社区文化旅游应用将会是2016 年的重点。目前公司的PE 为4 倍,息率超过5%,在地产“去库存”的大环境下,建议投资者关注。

风险提示:地产去库存不及预期,宏观经济增速放缓,转型新业务拓展不顺利。