投資要點: “良性發展”,業績進入集中釋放期。2010 年始公司戰略調整地產業務重心回歸北京,處置京外項目資產,專注“以北京爲中心,以軌道交通爲依託”,集中優質資源做大做強軌道物業。2014 年起,公司在北京的幾個高毛利項目進入銷售後期,2015 年開始陸續結算,業績釋放拐點來臨,公司預告2015 年歸母淨利潤1.16 億同比增360%左右。公司13-15 年銷售額分別24 億元、71 億元、98 億元,同比分別增長114%、192%、38%,三年複合增速114%;截至2015 年3 季度末預收款97 億元,同比+64%,基本鎖定未來3 年業績。我們預計2016 年銷售可超100 億元,已售項目竣工結算和低利潤基數將使得16-17 年業績保持高速增長。截至2015 年底,公司預計還有未結建面近200 萬方,貨值近750 億元,足夠公司5 年的有序平穩發展,公司正邁入“良性發展”軌道。依託二大股東北京市基礎設施投資有限公司和地鐵車輛段上蓋房子的技術壁壘,公司樹立起該領域的先行優勢,未來在北京市地鐵延伸以及“京津冀”軌道網絡建設中項目獲取空間大。 制約公司發展的股權問題得到解決,國企改革賦予新的想象空間。銀泰集團在2015年初將所持公司20.78%股權轉讓給時任公司副董事長和總裁程少良,剩餘股份僅4.05%;程少良隨後辭去銀泰的董事職務並解除了與銀泰的一致行動人,作爲財務投資人的身份行使股東權利。而大股東京投集團在增持後現持股31%獲得了對上市公司的實質掌控權。京投集團是京國資委旗下具有一定影響力的綜合性投融資集團,承擔着北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資、前期規劃、資產管理、資本運營及相關資源開發管理等職能,截至2014 年底總資產3806 億元、淨資產1255 億元。當前公司已經多次在京投集團的協作和資金支持下獲取開發項目,未來有望加大對上市公司的支持力度,不排除集團地產之外的資源支持上市公司提高國有資本的證券化率、增加直接融資比例,也符合國企改革的方向。而在地產方面,當前集團承擔着密雲、平谷、大興、豐臺和門頭溝等京郊630 萬方一級開發,此前潭柘寺項目一級土地開發後上市公司順利獲取了二級開發權利,未來仍有望藉助控股股東優勢繼續獲取後續項目的開發。 投資價值及長期發展被險資認可。2015 年末,陽光人壽及陽光財險通過二級市場增持公司股份達到5.01%,戰略舉牌公司。陽光人壽在15 年8-11 月增持成本約7.3元/股, 其中10-11 月增持544 萬股均價在8.52-9.45 元/股,當前股價低於此區間。鑑於公司股本小市值小發展前景樂觀,相信未來會有更多穩健投資人增持公司。 以淨資產收益率爲基準的獎勵基金辦法增強管理層業績釋放動力和穩健發展決心。公司自當年度實現之淨利潤中提取一定比例作爲獎勵基金,實施對象爲公司的董事會成員、高級管理人員及公司部門總經理級員工。辦法規定加權淨資產收益率達到10%方可獲取獎勵,超出10%部分還可差額累計額外獎勵,按年度分比例發放。近幾年公司由於地鐵上建物業的週期超過普通物業,導致存貨佔比過高、業績釋放緩慢,加權ROE 僅2010 年超過10%達到16%,其餘年份均較低,如12-14 年分別爲4.8%、4.0%、1.35%。公司董事會定下高的激勵標準,目的在於保障公司長遠發展及保證股東利益、公司利益和員工利益的一致,業績釋放也更有動力和持久性。 公司是我們在年度策略報告和月度、周度行業報告中持續推薦的標的,市值僅60億而品質優良,股權變化帶來積極意義,大股東京投集團有望持續加大對上市公司的支持,國企改革賦予其更大的想象空間,而充足資源爲保障的可持續發展和短期業績的集中釋放將推升估值的提升。其投資價值及長期發展被險資認可,在天時地利人和下, 仍有繼續吸引穩定戰略投資者的可能, 值得關注。預測公司15-17EPS0.16、0.53、0.76 元,RNAV12.3 元/股,當前股價7 折交易,給予6-12個月目標價12 元,“強烈推薦”評級。 風險提示:大股東對上市公司支持不及預期;後期發展方向有待觀察。