投資要點: 事件。公司公佈2015 年年報。報告期內,公司實現營業收入9.91 億元,同比增加4.92 倍;歸屬於上市公司股東的淨利潤1.32 億元,同比大增4.4 倍;實現基本每股收益0.20 元。公司擬向全體股東每10 股派發現金紅利0.20 元(含稅)。 2015 年,公司產業載體結算增加使得公司營收增加4.92 倍,淨利潤增加4.4倍。公司2015 年年報披露:2015 年,公司實現房產銷售收入達7.78 億元,實現房產租賃收入達1.56 億元,與去年相比均有大幅度提升。報告期內,公司自行開發的在建項目達到了四個,總建築面積達50 萬平。歸屬上市公司的權益總建築面積達到約30 萬平。截至2015 年12 月31 日,聚能灣公司孵化的苗圃項目達119 項,孵化器企業達190 家,加速器企業達38 家。 2015 年以來,公司競得6 幅地塊項目,合計權益建面15 萬平。2015 年7月,公司出租1 萬多平房屋租賃合同;公司與科華恒盛在雲計算基礎設施等領域進行合作。2015 年以來,公司合作設立兩家公司,投資4.57 億元。2015年3 月,公司加大孵化器建設,佈局科創紅利。2015 年10 月,公司定增注入欣雲投資49%股權,並加大14-06 地塊項目的開發力度。2016 年2 月,公司設立專項資產管理計劃12.5 億元,向旗下子公司上海開創公司發放貸款。2016 年,公司在建和新開工項目總建面將達到50 萬平。 投資建議:受益於科創中心建設,儲備有望較快增長。公司定位於“精品園區”綜合運營商、服務集成商和投資商,已佈局3.13 平方公里的上海閘北市北高新產業園和5.2 平方公里南通科技城產業園。目前,市北高新園區經濟每年30%高增長,園區生產性服務業比重已超90%。公司合計持有權益建面118 萬平。同時,未來5 年市北高新園區可開發建面260 萬平,南通儲備4200畝土地。自貿區產業鏈升級後,部分生產性產業和輔助性企業將轉至外高橋周邊啓東產業園爲公司帶來間接利好。近年來,公司加大了創投業務投資力度,未來發展可期。我們預計公司2016、2017 年EPS 在0.31 元和0.39 元。截至3 月30 日,公司收盤於30.81 元,對應2016、2017 年PE 分別爲99.4倍和79.0 倍。目前“雙自聯動”公司-張江高科2016 年估值在53.5XPE。考慮公司處於大張江範圍內,未來有望享受科創中心相關政策利好,同時受益靜安和閘北兩區合併,暫不給予目標價和評級。 風險提示:行業面臨加息和政策調控兩大風險。