本報告導讀: 皇庭廣場資產價值凸顯,攜手王府井,打造“輕資產外延式擴張+內容縱深打造”的轉型模式,有望打開盈利和估值的新成長空間。 投資要點: 首次覆蓋給予增持評級。預測公司2015/16/17年EPS 0.09、0.52、0.87元,分別同比扭虧、+500%、+62%。考慮到公司輕資產轉型市場後續巨大的空間和內容打造所帶來的估值提升,給予公司目標價41.4元,對應2016 年4.8 倍PB,較現價有35%空間。 攜手商超巨頭,商管旗艦蝶變。公司與王府井合資設立深圳皇庭王府井購物中心管理有限公司(皇庭控股51%),有望攜手王府井以不動產運營管理服務爲核心進行外延式擴張,同時向高端消費和金融服務等業務板塊縱向擴張,從單一的不動產持有者轉型成爲輕資產運營商,目前市場還未充分預期後續巨大發展的市場發展空間。 欲借道併購進駐新業態,“後商管”時代內容爲王。公司與北京盛立商業投資公司共同出資設立深圳皇庭盛立商業文化投資(皇庭控股66.5%),將着力投資兒童、娛樂主題和時尚生活及相關內容等商業項目。公司提升商業運營能力同時,致力培育內容投資商業項目,加大場景體驗性、互動性及參與性強的商業業態內容支持。 員工持股提升內生動力,物業委託管理增厚業績。公司員工股權累計增持2 億元,考慮大股東兜底因素,預計激勵計劃的槓桿比例爲1:2,增持成本大約爲27 元。加之集團委託公司提供物業管理服務,預計每年增厚業績3300 萬元以上。預期催化劑包括商管內容新業態併購取得重要進展、構建高端消費及服務、不動產運營管理以及金融服務業務推進加速等。 風險提示:皇庭廣場面臨競爭加劇風險;後續轉型具有一定不確定性。