REITs 變現物業價值,購物中心運營與股權投資雙輪驅動 依據修改後的定增方案,華聯股份擬以 3.43 元/股(原4.88 元/股)、作價8.6 億元收購上海鎔尚及中信夾層名下兩座在建購物中心並向西藏山南(三者均爲中信產業基金旗下)募集不超過8.6 億元配套資金,定增完成後,華聯集團持股比例降至24.1%(與原方案基本一致),中信產業基金合計持股比例達到18.4%,成爲公司第二大股東。引入中信產業基金後,公司REITs 物業資產變現將有效對接股權投資(去年八月公司已出資9000 萬USD/1.6 億元RMB 與中信產業基金一起投資餓了麼/唱吧),徹底轉變傳統購物中心運營商商業模式:1)通過REITs 出售物業並受託管理,變現物業增值收益,並持續享受運營管理收益,商業模式大幅減輕;2)REITs 變現資金除持續兼併擴張優質物業外,更可以對接中信產業基金資源,通過優質股權投資項目獲取投資回報。 A 股唯一社區購物中心運營商,享受業態成長紅利 購物中心兼具購物消費、餐飲娛樂、休閒健身等一站式體驗功能,長期來看依然是消費升級的重要發展方向之一。具備優秀運營能力的運營商有望脫穎而出,重塑行業競爭格局。華聯股份是A 股唯一社區購物中心運營商,至今已有超過17 年零售行業背景和運營管理經驗,旗下已開業購物中心約40 個、185 萬方;其中自有物業12 個、62.6萬方。公司專注社區型購物中心運營,主力門店競爭力已經達到一線水平。 物業重估+股權投資,業績彈性極大 預計公司未來利潤主要來源於三部分,即原主業購物中心運營收益、物業變現投資收益及股權投資收益。由於物業出售價格較賬面資產增值幅度較大(已出售的六個項目平均資產增值率達到121.5%)及股權投資收益率的不確定性,公司業績彈性極大。由於業績彈性大, PB 是更爲合理的估值參考。A 股純正股權投資類公司僅九鼎投資(16.44XPB)、魯信創投(5.67XPB)。電廣傳媒(晨達創投,2.44XPB)與錢江水利(天堂硅谷27.9%股權,PB=2.96X),與華聯股份較爲可比。公司賬面物業資產68 億、現金36 億元,PB 僅1.41X(考慮增發約1.54X),。“買入”評級,建議投資者積極關注。 風險提示: 定增未獲通過;股權投資收益波動;購物中心運營利潤下滑;