投資要點： 　　業績釋放營收淨利實現大增。15 年營收84.3 億元同比增142%，歸母淨利潤1.15億元同比大增359%，扣非淨利潤0.44 億元（14 年：-3.4 億元），攤薄EPS0.16元基本符合預期（此前預計：0.16 元）。主營業務中房地產銷售結轉收入81.2 億元+159%，整體毛利率26.5%降低1pc。琨御府、公園悅府、新里程項目分別結算40 億元、24 億元和15 億元，毛利率在17%-39%，成本分攤因素致各項目毛利率並不高，但未來部分項目如琨御府有大的提升空間。公司營業利潤9.8 億、淨利潤6.2 億，歸母淨利潤僅1.2 億元的原因：1）京內結算項目主要是合作開發且不大股東合作的權益僅51%，少數股東損益高達5.0 億元；2)計提的跌價損失部分是100%權益由上市公司承擔，本期計提鄂爾多斯項目減值準備0.54 億元、針對其未確認的利息收入1.21 億元合計減少利潤1.75 億元，對無錫鴻墅項目計提跌價準備1.57 億元。16 年度公司預計實現營業收入76.1 億元，16Q1 已實現10.0 億元+ 1,718%、歸母淨利潤0.36 億元（15 年：-0.66 億元）。截至3 月末預收款57億元，基本鎖定16 業績，按照15 年計劃72 億元實際超額完成16%看，預計16年仍有望超額完成。 　　以北京爲中心、軌道交通爲依託的發展戰略定位清晰，短期仍將保持較高業績釋放。 　　13-15 年銷售額分別24 億元、71 億元、98 億元，三年複合增速114%；16 年公司計劃銷售62 億元，前三個月已實現簽約16.6 億元同比+75%。2016 年公司計劃新開工25.5 萬方、竣工37.5 萬方，後者是15 年實際完工量的74%。現有項目未售建面超200 萬方（含保障房、剔除鄂爾多斯），京內項目大約178 萬方，總貨值在400 億元左右。陸續銷售及結算可望維持公司的業績平穩增長。而依託於大股東北京市基礎設施投資有限公司和地鐵車輛段上蓋房子的技術壁壘，未來在北京市地鐵延伸中項目獲取空間大。 　　更名“京投發展”，集團A 股唯一資本運作平台值得期待。繼去銀泰化後（銀泰集團剩餘股份僅4.05%，其餘轉讓予程少良先生現持股20.78%並解除一致行動人關係），大股東京投集團增持後持股31%，並擬更名爲“京投發展”。京投集團現承擔着北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資、前期規劃、資產管理、資本運營及相關資源開發管理等職能，未來不排除繼續介入地鐵建設和運營領域。至2014 年底總資產3806 億元、淨資產1255 億元。自2003 年成立以來，依託軌道交通及其他基礎設施項目的主業投融資，逐步構建了“一體兩翼”的戰略發展格局：即以軌道交通等政府在建項目投融資業務爲主體，以資源開發和股權投資爲“兩翼”，拓展軌道交通行業相關股權投資佈局，加快打造軌道交通全產業鏈股權投資格局。 　　公司還通過業務重組，整合軌道交通各種經營資源，形成資源融合發展的資產經營模式。目前“兩翼“包括：1）資源開發，一方面是土地資源開發，包括土地一級開發和上蓋物業、站點一體化等；另一方面是資產經營開發，包括鄰接穿越業務、民用通信項目、自持物業經營等；2）股權投資，成功投資軌道交通相關產業項目以及類金融產業，至2014 年累計股權投資總額29.47 億元（以京投公司爲出資主體），共管理23 家參控股企業，包括6 家全資及控股公司（含1 家境外上市公司）、17 家參股公司（含5 家境內上市公司，4 家境外上市公司），投資項目包括基石租賃、市政路橋、京投香港、中信股份、七星電子等等。作爲集團A 股唯一上市平台，有望持續加大對上市公司的支持力度，以更好的發展“一體兩翼”戰略。 　　融資及負債有望得到持續改善。15 年整體平均融資成本9.35%（14 年：9.62%），大股東借款是主要來源之一，項目融資成本偏高。隨着央行降息、公司業績釋放降低融資風險溢價和更好地利用公開市場融資，成本有望持續下行。已發公司債7.79億元、3 年期利率4.8%，16 年計劃再發行20 億私募債，已發行10 億元3 年期利率5.24%。15 年末資產負債率70%、16 年3 月底69%，淨負債率從14 年的627%降至501%，預計將持續改善。 　　公司市值僅70 億左右而品質優良，更名“京投發展”或成爲大股東京投集團A 股的資本運作平台，其重要性和發展空間值得期待。投資價值及長期發展已被險資認可，在天時地利人和下，仍有繼續吸引穩定戰略投資者的可能，值得關注。預測公司16-18eps0.35、0.48、0.61 元，RNAV12 元/股，給予RNAV 平價目標價12元，維持“強烈推薦”評級。 　　風險提示：大股東對上市公司支持不及預期；高負債高融資成本。