核心觀點： 　　物業處置增利，運營主業扭虧尚需時日 　　華聯股份發佈半年報，1H16 營收5.25 億元，同比下滑17.5%；歸屬淨利潤0.46 億元，同比增長29%，其中投資收益2.93 億；扣非後淨虧損1.18億元，略高於去年同期1.09 億扣非淨虧損。 　　1）公司購物運營主業核心盈利模式爲自建/購買物業，運營成熟後出售回籠資金，並作爲運營方繼續運營物業（租賃物業則是公司整租與商戶租金差），因而需承擔培育期虧損；2）1H16 營收下滑主要由於項目處置（15年5 個+上半年2 個），投資收益亦主要由於處置利得；3）考慮到處置項目多爲成熟項目，扣非後虧損同比並未顯著擴大，表明虧損尚屬可控範圍；但考慮到銷售+管理費用同比上升21.3%至2.23 億元，反映出在線下消費整體低迷的大環境下，公司新項目培養壓力較大（15 年淨增13 個項目），購物中心運營主業扭虧尚需時日。 　　轉型大邏輯清晰，靜待定增落地推進 　　公司大邏輯十分清晰，即物業處置回籠資金，定增引入中信產業基金（完成後持股18.4%，成爲公司第二大股東），對接產業基金旗下優質消費項目投資和孵化，轉型購物中心運營+股權投資雙輪驅動。除去年跟投的餓了麼（9000 萬美元）和唱吧（1.6 億人民幣）項目外，公司上半年完成萬國公寓（2.3 億）、昌平龍德廣場（1.15 億）等項目投資，同時完成資管子公司華聯海融（橫琴）（5 億元）及深圳池杉（1 億元）出資。 　　公司定增尚未過會（7 月初完成第一輪意見反饋），目前正積極配合推進定增項目完成。考慮後續物業處置及股權投資收益和購物中心運營主業減虧，暫不考慮定增影響，預計16-18 年EPS 分別爲0.15/0.20/0.26 元，維持“買入”評級 　　風險提示：定增未能過會；投資進程低於預期；線下消費持續低迷