事件：
公司8 月25 日公布2016 年度中报摘要，报告期内，公司实现营业收入13.67 亿元，同比增加117.17%；扭亏为盈，实现归属于母公司所有者的净利润0.40 亿元，去年同期为亏损1.19 亿元，同比增加133.19%；加权平均净资产收益率1.99%。
观点：
在京项目持续释放 业绩扭亏为赢。报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，同比增加117.17%，营业收入中房地产销售结转实现收入12.83亿元，同比增幅为149.96%，2016上半年公司房地产销售业务毛利25.22%较上年同期16.38%增加8.84个百分点；营业利润1.38亿元，去年同期为亏损0.92亿元，归属于母公司所有者净利润0.40亿元，去年同期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%。
主营房地产业务上半年实现签约销售面积7.8万平方米，同比增长1.43%；签约销售额37.31亿元，同比增长35.28%；公司在京项目存量释放，公司主营业务逐年实现连续增长。？ 拓宽融资渠道 融资成本进一步降低。2015年以来公司多方向拓展融资渠道， 2015 年至今共发行 27.79 亿元公司债券，其中2016年初至今已发行20亿非公开公司债，融资利率较低，用以偿还利率较高的贷款，使得公司的资金成本进一步降低。从2016年的两次非公开发行来看，融资较为顺利，且融资成本较低，在当前市场资金环境较为宽松的情况下，未来公司极有可能继续通过资本市场渠道，继续发行债券以提供公司发展所需的现金。同时随着金融机构授信额度充足，公司短期资金压力也得以缓解。
报告期末公司融资余额为164.50亿元，加权平均融资成本为8.63%，较2015年底的9.35% 降低0.72个百分点，降幅为7.7%；其中房地产业务融资余额160.40亿元，最低项目融资成本为5.71%，最高项目融资成本为10.05%，？ 回归北京战略落地 差异化竞争优势明显。公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的战略布局目前进入深度落实阶段，从2015 年全年，以及本报告期内主营业务营收以及来看，以北京为中心的战略目标基本达成。
报告期内总营收北京地区占比90.56%， 其中轨道物业项目又占比达81.04%；公司房地产项目存货中，北京地区存货达 2,129,450.93 万元，占各项目存货总额的 95.27%，主要系轨道物业项目、檀香府项目、平谷项目。
公司是国内轨道交通上盖物业开发的先驱，在减震降噪、建造结构、新材料等技术实现了创新性突破。
在开工周期、运营安全等方面实现了行业领先，被誉为亚洲领先的“第三代轨道物业”。依托于控股股东京投集团在轨道上盖物业开发的上游优势，同时凭借专长于轨道交通上盖物业这一细分领域和控股股东的资源资金支持，公司在北京市场完全具备了差异化的竞争优势，同时，公司在京项目多数与行业龙头企业合作开发，一定程度上降低了开发风险，也有利于公司学习行业龙头企业的项目管理和运营经验。
大股东控制力增强 资源有望进一步倾斜。经过一系列的股权调整，目前公司控股股东京投集团持股32%，公司第二大股东持股20.78%且已经退出公司经营管理层，成为一个财务投资者。大股东对公司控制进一步加强。京投集团是北京市国资委100%持股的公司，是北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，在北京市城市轨道交通行业处于垄断地位。公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜。
最主要的受益点在于与控股股东业务优势互补。公司将显著受益于京投集团构建的“一体两翼”发展战略中的重要一“翼”——土地资源开发板块。依托于京投集团的轨道交通沿线土地的一级开发业务，公司不仅在土地二级开发中具备信息比较优势，还在上盖物业开发的过程中具备技术优势，甚至深度参与到一级开发项目中，这种信息和技术优势一定程序上实现了对相应地块的排他性控制，另一方面也通过优越的地理位置打开了物业的溢价空间。
同时在国企改革的大背景下，市场对集团层面的多种业务整合仍有较大的预期，如果这一预期能够实现，将极大的推动公司资产规模的快速扩张进程，真正实现“做大做强做优”的目标。
公司在2015年还被阳光保险集团战略举牌。目前阳光保险持股5.01%，成为公司第三大股东。如安邦举牌金融街和金地、生命人寿举牌金地、前海人寿举牌万科等一样，被险资举牌的上市房企多为业绩良好、现金流稳定、具有长期投资价值的标的。我们同时也认为阳光保险集团举牌公司的主要原因是，养老地产正成为未来房企的重点发展方向，也是险企的重点投资方向，通过举牌房企除了能够享受股权增值收益外，还能够达到与自身业务协同发展的目的，未来更深层次的协调发展可期。
结论：
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨道上盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通发展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可能在全国轨道交通发展的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕，自然人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-2018 年营业收入分别为98.2 亿元、117.72 亿元和132.1 亿元，净利润分别为3.15 亿元、4.56 亿元和6.63 亿元；每股收益分别为0.43 元、0.62 元和0.90 元，对应PE 分别为23.08、15.97 和10.98。
维持公司“强烈推荐”评级。
事件：
公司8 月25 日公佈2016 年度中報摘要，報告期內，公司實現營業收入13.67 億元，同比增加117.17%；扭虧為盈，實現歸屬於母公司所有者的淨利潤0.40 億元，去年同期為虧損1.19 億元，同比增加133.19%；加權平均淨資產收益率1.99%。
觀點：
在京項目持續釋放 業績扭虧為贏。報告期內，公司實現營業收入13.67億元，同比增加117.17%，營業收入中房地產銷售結轉實現收入12.83億元，同比增幅為149.96%，2016上半年公司房地產銷售業務毛利25.22%較上年同期16.38%增加8.84個百分點；營業利潤1.38億元，去年同期為虧損0.92億元，歸屬於母公司所有者淨利潤0.40億元，去年同期為虧損1.19億元，同比增加133.19%。
主營房地產業務上半年實現簽約銷售面積7.8萬平方米，同比增長1.43%；簽約銷售額37.31億元，同比增長35.28%；公司在京項目存量釋放，公司主營業務逐年實現連續增長。？ 拓寬融資渠道 融資成本進一步降低。2015年以來公司多方向拓展融資渠道， 2015 年至今共發行 27.79 億元公司債券，其中2016年初至今已發行20億非公開公司債，融資利率較低，用以償還利率較高的貸款，使得公司的資金成本進一步降低。從2016年的兩次非公開發行來看，融資較為順利，且融資成本較低，在當前市場資金環境較為寬鬆的情況下，未來公司極有可能繼續通過資本市場渠道，繼續發行債券以提供公司發展所需的現金。同時隨着金融機構授信額度充足，公司短期資金壓力也得以緩解。
報告期末公司融資餘額為164.50億元，加權平均融資成本為8.63%，較2015年底的9.35% 降低0.72個百分點，降幅為7.7%；其中房地產業務融資餘額160.40億元，最低項目融資成本為5.71%，最高項目融資成本為10.05%，？ 迴歸北京戰略落地 差異化競爭優勢明顯。公司“以北京為中心，以軌道交通為依託”的戰略佈局目前進入深度落實階段，從2015 年全年，以及本報告期內主營業務營收以及來看，以北京為中心的戰略目標基本達成。
報告期內總營收北京地區佔比90.56%， 其中軌道物業項目又佔比達81.04%；公司房地產項目存貨中，北京地區存貨達 2,129,450.93 萬元，佔各項目存貨總額的 95.27%，主要系軌道物業項目、檀香府項目、平谷項目。
公司是國內軌道交通上蓋物業開發的先驅，在減震降噪、建造結構、新材料等技術實現了創新性突破。
在開工週期、運營安全等方面實現了行業領先，被譽為亞洲領先的“第三代軌道物業”。依託於控股股東京投集團在軌道上蓋物業開發的上游優勢，同時憑藉專長於軌道交通上蓋物業這一細分領域和控股股東的資源資金支持，公司在北京市場完全具備了差異化的競爭優勢，同時，公司在京項目多數與行業龍頭企業合作開發，一定程度上降低了開發風險，也有利於公司學習行業龍頭企業的項目管理和運營經驗。
大股東控制力增強 資源有望進一步傾斜。經過一系列的股權調整，目前公司控股股東京投集團持股32%，公司第二大股東持股20.78%且已經退出公司經營管理層，成為一個財務投資者。大股東對公司控制進一步加強。京投集團是北京市國資委100%持股的公司，是北京市城市軌道交通建設的投資運營主體，承擔北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資、前期規劃、資產管理、資本運營及相關資源開發管理等職能，在北京市城市軌道交通行業處於壟斷地位。公司作為控股股東京投集團唯一的A股上市平臺，有望在未來進一步獲得集團資源傾斜。
最主要的受益點在於與控股股東業務優勢互補。公司將顯著受益於京投集團構建的“一體兩翼”發展戰略中的重要一“翼”——土地資源開發板塊。依託於京投集團的軌道交通沿線土地的一級開發業務，公司不僅在土地二級開發中具備信息比較優勢，還在上蓋物業開發的過程中具備技術優勢，甚至深度參與到一級開發項目中，這種信息和技術優勢一定程序上實現了對相應地塊的排他性控制，另一方面也通過優越的地理位置打開了物業的溢價空間。
同時在國企改革的大背景下，市場對集團層面的多種業務整合仍有較大的預期，如果這一預期能夠實現，將極大的推動公司資產規模的快速擴張進程，真正實現“做大做強做優”的目標。
公司在2015年還被陽光保險集團戰略舉牌。目前陽光保險持股5.01%，成為公司第三大股東。如安邦舉牌金融街和金地、生命人壽舉牌金地、前海人壽舉牌萬科等一樣，被險資舉牌的上市房企多為業績良好、現金流穩定、具有長期投資價值的標的。我們同時也認為陽光保險集團舉牌公司的主要原因是，養老地產正成為未來房企的重點發展方向，也是險企的重點投資方向，通過舉牌房企除了能夠享受股權增值收益外，還能夠達到與自身業務協同發展的目的，未來更深層次的協調發展可期。
結論：
集團公司“軌道+土地”車輛綜合開發模式具備巨大的競爭優勢，奠定了公司軌道上蓋物業開發龍頭的強大基礎。公司將顯著受益於北京市及未來的京津冀軌道交通發展，同時，憑藉自身的技術優勢和項目開發經驗，公司也可能在全國軌道交通發展的環境中挖掘更多機會。中國銀泰的退出為公司股權結構更加清晰打開序幕，自然人股東程少良陸續減持、京投集團增持將成為雙贏實現途徑。我們預計公司2016年-2018 年營業收入分別為98.2 億元、117.72 億元和132.1 億元，淨利潤分別為3.15 億元、4.56 億元和6.63 億元；每股收益分別為0.43 元、0.62 元和0.90 元，對應PE 分別為23.08、15.97 和10.98。
維持公司“強烈推薦”評級。
