投資要點: 投資建議:海淀區優質教育資源豐富,監管政策趨嚴使得存量資本平台價值凸顯,翠微未來有望成爲海淀區重要資源整合平台,綜合教育平台+安全邊際充分構成我們推薦核心合計。換屆落地+商業承壓使得佈局將提速,維持目標價13.5 元、增持評級。公司未來最大看點仍是區內優質教育資源及資產整合預期,近年來單體百貨業普遍面臨經營壓力,10 月底民促法修改將再次上會,預計通過概率較大,屆時公司向綜合性教育平台佈局有望提速。考慮區域需求不振,下調2016-2018年EPS 預測至0.22/0.24/0.27(原爲0.25/0.26/0.27)。 單體百貨經營承壓,資產質量優異待激活。近年來由於行業環境競爭加劇以及終端需求羸弱,擴張停滯下單體百貨企業成長性普遍下降,1-3Q 翠微營收/淨利潤分別下降7.5%/38.8%。考慮1H 北京百貨銷售同比降10%,短期商業經營拐點仍須等待。3Q 公司短期貸款下降爲0,賬面現金12.8 億+19 萬方核心商圈自有物業+7 億可售金融資產,使得公司重估值超120 億、較現市值溢價率約120%,REITs 等地產金融工具發展未來將有效激活公司資產價值並提供現金流。 民促法修改落地在即,教育主題有望獲強催化。海淀國資目前控制上市企業中三聚環保已突破500 億市值,中泰橋樑(112 億市值、持股30.1%)、翠微股份(55 億市值、持股62.5%),作爲市值最小、持股比例最高資本平台,翠微未來獲得資源傾斜力度有望顯著加強。民促法修改將於10.31-11.6 期間上會討論,預計通過概率較大。2014 年資產重估國資持股成本13.2 元/股,當前位置具備較強安全邊際。 風險提示:改革進展緩慢;業績持續下滑。