投資要點 事項: 公司發佈公告,擬以每股2.05港元,對應人民幣1.83元/股收購鄭松興先生及Accurate Gain合計持有的華南城23.2%股權,合計收購總價38.1億港幣,對應34億人民幣。本次收購完後,公司將成爲華南城第一大股東,本次交易構成重大資產重組。 平安觀點: 藉助收購,實現產業鏈延伸。華南城採取“一體兩翼”的經營模式,即以建立大型綜合商貿物流及商品交易中心爲主體,輔以完善的配套商業設施和緊鄰主體的住宅物業的“兩翼”業務,已形成了較爲成熟的經營模式,目前在深圳、重慶等主流城市均有佈局。中洲現有業務則主要以地產住宅開發爲主,藉助本次收購,將業務進一步拓展至產業地產領域。未來中洲控股可利用華南城通過商貿物流在當地所創造的資源優勢,充分發揮自身在住宅地產、商業地產開發及酒店運營等方面的經驗優勢,與華南城產生協同發展效應,促進中洲未來產業鏈延伸擴張發展戰略的實現。 權益法處理,看得到的高回報率。本次收購價格爲每股2.05港元,較最新收盤價溢價25.77%,但對應PB僅0.64倍。由於收購完成後公司並非實際控制人,將按權益法進行會計處理,按照享有的股權比例分享華南城的淨利潤,不考慮兩地報表差異,參考2015年華南城35億港幣淨利潤,公司對應投資收益達8.1億港幣。更重要的是參考華南城2015年13.9%的ROE,按照0.64倍PB的購買價,權益法處理下相當於投資回報率達21.7%,遠高於中洲2015年ROE(11.6%),亦高於萬科(19.1%)等。 高執行力不斷被證明。根據中指數據,公司2016年實現銷售額105.4億,同比增長42.8%,實現三年銷售額翻近五倍的奇蹟,超額完成三年複合增長50%的目標,爲市場難得的具備持續高成長特質的房企。中洲入主以來,公司高執行力和管理層獨到眼光不斷被證明,在政策收緊及行業景氣度下降來臨之前,公司再次做出收購華南城股權的重大舉措,實現產業鏈延續及豐富區域佈局和經營業態,提升抗風險能力,敏銳的市場觀察力和獨到眼光再度被證明。 維持“強烈推薦”評級:預計公司2016-2017年EPS分別爲0.64元和0.78元,當前股價對應PE分別爲31.8倍和25.8倍。本次收購完成後將進一步延伸公司產業鏈佈局和豐富公司經營業態,同時公司股權激勵及員工持股綁定員工利益,銷售增速及規模快速提升,民企入主執行力大幅改善。作爲目前市場難得的具備持續高成長特質的地產公司,大股東及上市公司深圳土地資源儲備豐富,維持“強烈推薦”評級。 風險提示:業績不及預期風險。