投资要点:
事件:西藏城投11 月26 日公告收购藏投酒店100%股权、泉州置业14.99%股权、陕西国锂41.21%股权的相关交易文件。
交易方案由购买资产和募集配套资金两部分组成。1)发行股份和支付现金购买资产:公司拟通过发行股份和现金支付两种方式购买三个标的资产:藏投酒店100%股权、泉州置业14.99%股权和陕西国锂41.21%股权。资产价值合计约为11.98 亿元。发行股份的方式支付对价约11.78 亿元,占比97.43%,以现金方式支付对价约0.31 亿元,占比2.57%。本次发行股份购买资产的定价为定价基准日前120 个交易日上市公司股票交易均价的90%,即12.92 元/股。股票发行数量约为9037.71 万股。2)发行股份募集配套资金:公司拟以询价方式以不低于14.52 元/股的价格向不超过10 名特定投资者非公开发行股票募集资金,总额不超过11.65 亿元,发行的股份数量不超过8023.4159万股。募集配套资金拟用于支付购买标的资产的现金对价、支付中介机构费用、泉州置业C-3-2 项目在建工程的建设和世贸之都项目在建工程的建设。
本次交易对公司业务、股权和财务影响。1)对公司业务影响:重组前公司主营收入为住宅地产销售。重组后,由于泉州置业计划未来进入商业地产领域,公司可以通过重组实现多元化业务经营,优化和改善公司现有业务结构和盈利能力,分散公司经营风险,提高公司的现金流状况。2)对公司股权影响:本次重组后,公司将持有藏投酒店100%股权、泉州置业100%股权、陕西国锂100%股权。公司的控股股东和实际控制人不变,仍为静安区国资委。3)对公司财务影响:根据公告的交易方案,如果以2016 年6 月30 日备考数据为参考,重组后归属上市公司股东的所有者权益将增加69.79%,资产负债率将由73.20%降低至63.24%,营业收入将增加1.52%。由于本次重组的标的公司均持有大量实物资产,包括土地、酒店房屋、开发建造中的商品房等,重组后公司将提高实物资产储备,增厚归属于公司股东的每股净资产,由3.45元/股增至4.75 元/股。
投资建议:“增持”。西藏控股本次重组后仍以房地产为主,除传统住宅以外加入酒店、商业和物业元素,实现房地产业务多元化发展。公司主要开发项目位于上海静安区和闸北区,属一线城市优质地段,具备一定增值和抗风险能力。未来锂电园区落成后可分享新能源汽车行业上行机会。可比地产公司中市北高新2016 年和2017 年对应PE 分别为90.7 倍和73.9 倍。公司2016年6 月29 日停牌价15.67 元,对应2016 年和2017 年PE 分别为156.7 和71.2 倍。综合考虑公司重组后多元化发展、资产区位类似的市北高新的估值和新能源概念,给予公司2017 年75 倍PE,对应目标价为16.5 元,给予公司“增持”的投资建议。风险提示:交易执行风险。
投資要點:
事件:西藏城投11 月26 日公告收購藏投酒店100%股權、泉州置業14.99%股權、陝西國鋰41.21%股權的相關交易文件。
交易方案由購買資產和募集配套資金兩部分組成。1)發行股份和支付現金購買資產:公司擬通過發行股份和現金支付兩種方式購買三個標的資產:藏投酒店100%股權、泉州置業14.99%股權和陝西國鋰41.21%股權。資產價值合計約為11.98 億元。發行股份的方式支付對價約11.78 億元,佔比97.43%,以現金方式支付對價約0.31 億元,佔比2.57%。本次發行股份購買資產的定價為定價基準日前120 個交易日上市公司股票交易均價的90%,即12.92 元/股。股票發行數量約為9037.71 萬股。2)發行股份募集配套資金:公司擬以詢價方式以不低於14.52 元/股的價格向不超過10 名特定投資者非公開發行股票募集資金,總額不超過11.65 億元,發行的股份數量不超過8023.4159萬股。募集配套資金擬用於支付購買標的資產的現金對價、支付中介機構費用、泉州置業C-3-2 項目在建工程的建設和世貿之都項目在建工程的建設。
本次交易對公司業務、股權和財務影響。1)對公司業務影響:重組前公司主營收入為住宅地產銷售。重組後,由於泉州置業計劃未來進入商業地產領域,公司可以通過重組實現多元化業務經營,優化和改善公司現有業務結構和盈利能力,分散公司經營風險,提高公司的現金流狀況。2)對公司股權影響:本次重組後,公司將持有藏投酒店100%股權、泉州置業100%股權、陝西國鋰100%股權。公司的控股股東和實際控制人不變,仍為靜安區國資委。3)對公司財務影響:根據公告的交易方案,如果以2016 年6 月30 日備考數據為參考,重組後歸屬上市公司股東的所有者權益將增加69.79%,資產負債率將由73.20%降低至63.24%,營業收入將增加1.52%。由於本次重組的標的公司均持有大量實物資產,包括土地、酒店房屋、開發建造中的商品房等,重組後公司將提高實物資產儲備,增厚歸屬於公司股東的每股淨資產,由3.45元/股增至4.75 元/股。
投資建議:“增持”。西藏控股本次重組後仍以房地產為主,除傳統住宅以外加入酒店、商業和物業元素,實現房地產業務多元化發展。公司主要開發項目位於上海靜安區和閘北區,屬一線城市優質地段,具備一定增值和抗風險能力。未來鋰電園區落成後可分享新能源汽車行業上行機會。可比地產公司中市北高新2016 年和2017 年對應PE 分別為90.7 倍和73.9 倍。公司2016年6 月29 日停牌價15.67 元,對應2016 年和2017 年PE 分別為156.7 和71.2 倍。綜合考慮公司重組後多元化發展、資產區位類似的市北高新的估值和新能源概念,給予公司2017 年75 倍PE,對應目標價為16.5 元,給予公司“增持”的投資建議。風險提示:交易執行風險。
