share_log

【首创证券】京投发展2016年半年度业绩点评:专注京内轨道物业,盈利预期开始兑现

【首創證券】京投發展2016年半年度業績點評:專注京內軌道物業,盈利預期開始兑現

首創證券 ·  2016/08/29 00:00  · 研報

業績回顧

2016年上半年公司實現營業收入13.67億元,同比增長117.17%;歸屬上市公司股東的淨利潤3959.23萬元,上年同期虧損1.19億元;歸屬上市公司扣除非經常性損益的淨利潤為216.27萬元,上年同期虧損1.58億元;經營活動產生的現金流量淨額為8.45億元,同比減少31.57%;基本每股收益0.05元/股,上年同期為-0.16元/股;加權平均淨資產收益率1.99%,上年同期為-6.60%。

業績點評

京內項目盈利優勢開始顯現,業績改善預期持續向好。2016年上半年公司實現銷售額37.31億元,同比增長35.28%,增速低於北京市場51.40%的總體水平。當期房地產項目結轉實現營收12.83億元,同比增長149.96%,與15年全年158.71%的增速水平基本持平。進出口貿易、物業租賃等其他業務實現營收8399萬元,同比減少25.38%,業務結構向地產主業進一步傾斜。公司主要結轉項目均來自北京地區,高毛利商品房、軌道物業佔比的持續提升以及區域行情的強勢帶動下,銷售毛利率、淨利率分別提升9.08和23.30個百分點至24.62%和7.39%,雖然低於板塊平均水平(28.19%和9.99%),但是半年度實現歸母淨利潤3959.23萬元,實現扭虧為盈,逐漸擺脱此前無錫項目存貨減值損失對總體業績的拖累。

可售資源充裕,預期超額完成年度業績目標。公司當前在建和在售項目7個,待開發項目1個,其中7個項目位於北京地區,3個為地鐵上蓋物業,截至報告期末公司可供出售面積達到28.27萬平米,對應貨值約為90億元,待竣工面積共計224.53萬平米,為16年計劃竣工面積的6倍,滿足公司未來4-5年的結轉需求。半年末預收賬款達到66.25億元,同比減少15%,為15年全年營收的0.82倍,隨着下半年京內項目集中竣工結轉,預計超額完成76.13億元的年度營收目標。

長短期償債能力承壓,資本結構面臨進一步改善。報告期末公司資產負債率89.68%,剔除預收賬款的資產負債率86.39%,均顯著高於同期行業平均水平78.31%和54.64%。貨幣資金與短期借款和一年內到期非流動負債的比值僅僅為0.36,同樣低於行業平均水平的1.36。公司的資金鍊在長短期均面臨較大的償債壓力,但是考慮到京投集團對公司的資金支持力度(2014年度股東大會審議通過了《關於公司與北京市基礎設施投資有限公司合作投資房地產項目暨關聯交易的議案》,由京投公司以不超過12%的年利率向公司提供借款)、融資成本的改善(2016年3月和8月公司先後發行兩筆10億元的私募債,5.24%和4.98%的票面利率低於上半年加權平均融資成本年化利率8.63%)以及銷售行情向好所帶來的經營性現金迴流(經營性現金流量淨額連續3年為正),公司財務狀況有望隨着業績預期提升得到明顯改善。 背靠京投集團,持續獲取資源能力和產品溢價優勢有望增強。2016年一季度公司控股股東北京市基礎設施投資有限公司增持股份至32%,隨着銀泰系的預期淡出和京投系對公司主導地位的提升,公司有望進一步深度結合大股東在京內軌道建設和一級開發的突出優勢,穩步強化“以北京為中心,以軌道交通為依託”的發展戰略。根據《北京市城市軌道交通第二期建設規劃》,2015年-2021年北京市計劃建設12個軌道項目,總長度262.9公里。地鐵物業的可出讓資源較為豐富,公司在鎖定優質軌道資源方面具有較強的先行優勢。 此外,公司在開發軌道物業的過程中積累了豐富的知識經驗和技術創新,在規劃佈局、開發流程、工程施工、減震降噪等方面取得顯著成果,並完成多項軌道扣件的專利技術設計,取得4項專利權。隨着一線城市核心區量價齊漲和被動豪宅化對剛需的擠壓效應持續顯現,地鐵物業作為承接外溢剛需的最佳載體將在市場中展現突出的差異化優勢和產品溢價能力,我們持續看好公司未來的業績兑現能力和資產升值預期。

風險提示

北京房地產市場調控預期反轉,成交端顯著降温;軌道物業資源的獲取存在較大的不確定性;負債水平和現金流壓力進一步提升。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


以上內容僅用作資訊或教育之目的,不構成與富途相關的任何投資建議。富途竭力但無法保證上述全部內容的真實性、準確性和原創性。
    搶先評論