核心觀點: 物業處置增利,運營主業扭虧尚需時日。 華聯股份發佈半年報,1H16營收5.25億元,同比下滑17.5%;歸屬淨利潤0.46億元,同比增長29%,其中投資收益2.93億;扣非後淨虧損1.18億元,略高於去年同期1.09億扣非淨虧損。 1)公司購物運營主業核心盈利模式爲自建/購買物業,運營成熟後出售回籠資金,並作爲運營方繼續運營物業(租賃物業則是公司整租與商戶租金差),因而需承擔培育期虧損;2)1H16營收下滑主要由於項目處置(15年5個+上半年2個),投資收益亦主要由於處置利得;3)考慮到處置項目多爲成熟項目,扣非後虧損同比並未顯著擴大,表明虧損尚屬可控範圍;但考慮到銷售+管理費用同比上升21.3%至2.23億元,反映出在線下消費整體低迷的大環境下,公司新項目培養壓力較大(15年淨增13個項目),購物中心運營主業扭虧尚需時日。 轉型大邏輯清晰,靜待定增落地推進。 公司大邏輯十分清晰,即物業處置回籠資金,定增引入中信產業基金(完成後持股18.4%,成爲公司第二大股東),對接產業基金旗下優質消費項目投資和孵化,轉型購物中心運營+股權投資雙輪驅動。除去年跟投的餓了麼(9000萬美元)和唱吧(1.6億人民幣)項目外,公司上半年完成萬國公寓(2.3億)、昌平龍德廣場(1.15億)等項目投資,同時完成資管子公司華聯海融(橫琴)(5億元)及深圳池杉(1億元)出資。 公司定增尚未過會(7月初完成第一輪意見反饋),目前正積極配合推進定增項目完成。考慮後續物業處置及股權投資收益和購物中心運營主業減虧,暫不考慮定增影響,預計16-18年EPS 分別爲0.15/0.20/0.26元,維持“買入”評級l 風險提示:定增未能過會;投資進程低於預期;線下消費持續低迷