事項: 公司公告:擬出資2.83億元,收購雅爾德投資顧問等 16家公司持有的深圳市同心投資基金股份公司(簡稱同心基金)的5億股股份,佔其總股本的17%。 評論: 入主深圳小貸央行、構建人與財富的鏈接,爲打造全方位的商辦不動產服務生態系統做出重要佈局同心基金成立於2013年,註冊資本29億元,現有股東58位,爲深港兩地經濟上有實力、社會上有影響、政治上有地位的工商界知名人士,如騰訊集團董事局主席馬化騰、香港祥祺集團董事長陳紅天、海王藥業董事長張思民等均屬同心俱樂部成員。公司公告出資2.83億元收購5億股同心基金股份,成爲第一大股東。 目前同心基金主要核心業務爲再貸款及互聯網金融業務,從核心業務模式來看,我們認爲同心基金扮演的角色相當於小貸公司的央行,承擔着通過爲小貸行業融通資金、輸血深圳實體經濟與小微經濟的職責,牌照具有一定的稀缺程度且業務壁壘較高!同心基金同時還致力於在股權投資、併購投資、融資擔保、互聯網金融、投融資顧問等領域提供全方位的金融服務,以打造全國最具特色的服務於民營經濟發展的金融控股平台。 以2015年11月的淨資產來折算,同心基金17%的股權價值2.73億元,與公司2.83億的收購價基本持平,但考慮到收購同心基金盈利的成長性、業務的稀缺性(擁有深圳首張小額再貸款公司的再貸款牌照)、合作伙伴的協同性(廣東省粵科金融集團是廣東省政府授權經營的國有獨資企業、廣東省政府兩大金融控股平台之一)、與公司發展的契合度(整合利用同心基金在基金管理、小額再貸款、P2P、創業投資等方面的資源,加速推進公司在金融領域的佈局)、良好的社會效應(核心股東均爲深港兩地知名人士)等方面來看,公司所獲可謂超值。 公司在2015年三季報提出,在‘商業及辦公不動產服務’領域以‘輕資產運營模式’實現較快複製和擴張,打造全方位不動產服務生態系統,向業主和創業客群提供不動產、金融等綜合服務,我們認爲成爲同心基金第一大股東,意味着公司開始構建人與財富的鏈接,這是爲打造全方位的商辦不動產服務生態系統所做的重要佈局。 整合併購,動作連連。 2015年9月,公司公告,正在積極探索業務轉型,未來將重點向高端消費服務和金融服務等相關產業轉型並開拓業務,主要以輕資產模式爲導向,構建高端商旅服務、不動產管理服務以及金融增值服務的業務體系。同時設立皇庭在線、皇庭基金、皇庭不動產、深國商文博等多家公司。 通過對公告陳述及新設公司經營範圍的研究,我們認爲公司新設的多家子公司是在圍繞在一個核心目標之下的,其打造全方位的不動產服務生態系統的戰略雛形正式浮出水面。通過上述四家子公司協同作戰,實現較快複製和擴張,向商辦不動產服務對象——創業客群(業主、租客)提供不動產增值、創業金融、及高端商旅服務。業務架構及相關公司功能請參見下圖:同時,公司轉讓旗下國商林業100%股權。剝離林業資產契合了上述戰略聚焦,並回籠現金(股權對價1176萬元、債權回收8037萬元),爲實現轉型提供了資金支持。 2016年1月16日,公司多條公告連發——1、公司下屬子公司與集團旗下其他公司簽訂合同,對深圳市皇崗商務中心(除皇庭V 酒店外)、崗廈皇庭大廈提供物業服務,此舉有利於本公司拓展不動產管理服務業務,預計增加公司營業收入和提升綜合競爭力;2、公司下屬子公司擬與北京王府井購物中心管理有限責任公司出資成立合資公司(皇庭佔比51%),合資公司將進一步落實公司發展不動產(商業地產)運營管理服務戰略,整合利用合作雙方在商業客戶、品牌、人才、管理經驗等方面的資源,加速推進公司在商業購物中心運營管理行業的發展,同時將皇庭廣場購物中心打造成引領深圳乃至全國的標杆性購物中心;3、公司下屬子公司擬與北京盛立商業投資管理有限公司出資成立合資公司(皇庭佔比66.5%),合資公司主要佈局於商業運營的內容投資,重點投資於兒童主題、娛樂主題及時尚生活方式及相關內容等商業項目同時爲商業運營管理服務的商業管理項目提供場景體驗性、互動性及參與性強的商業業態內容支持,致力於建成商業運營、內容投資相結合的商業投資平台;4、公司及子公司皇庭基金擬與北京睿信投資管理有限公司成立一隻爲皇庭進行商業地產行業產業整合的專項併購基金,總規模10億元(公司投資規模不低於3億元),將主要圍繞皇庭的產業整合思路,投資拓展國內外的商業地產等相關產業項目,利用皇庭在商業運營方面的運營能力和經驗,對投資標的進行價值提升,同時充分利用合作方商業地產併購方面的資源和經驗,協助開展產業整合,合理降低上市公司因併購整合可能存在的風險,加快發展整合的步伐。 我們對上述公告進行分析:動作1意味着集團的優質資源進一步向上市公司傾斜,未來集團的資源和經驗優勢或將通過上市公司進一步對外釋放,同時此舉亦將直接提升公司的收入規模及盈利能力;2、3中合資公司的成立提升了公司商業地產運營能力;4中商業地產基金的設立將提升資本運作效率,公司在存量商業地產提效方面的資源和經驗將通過該基金對外複製、擴張。 員工持股計劃2倍槓桿且成本價較高,董事長兜底,充分彰顯公司對未來的信心。 2015年下半年,公司推出大規模員工持股計劃,綁定利益、上下同心。2億元的總規模、2倍槓桿、上市公司董監高及核心員工/集團及集團體系內子公司的大範圍參與、董事長鄭康豪慷慨爲持股計劃保駕護航,彰顯出公司乃至集團全員上下船頭一致、與公司共成長同發展的決心和意志,爲公司在人才保留、長短利益調節等方面作出了保障,也向資本市場發出了積極的信號!目前,上市公司已購買完成,成本均價在26.71元;集團也已購買完成,但具體成本沒有公告。值得關注的是,2億元的持股規模,對於穩定皇庭國際這樣一個流通股本較小(目前流通A 股市值38億)的公司來說作用巨大;而這還僅是第一期的員工持股計劃,根據公司公告的《員工持股計劃(草案)》,員工持股的上限爲總股本的10%。n “大資管”雛形已成,維持“買入”評級。 我們認爲:公司通過去年四季度以來的一系列整合、併購動作,已初步完成了在大資管業務領域構建,未來有望在商辦不動產細分領域構建人與財富連接的閉環,以輕資產運營模式拓展存量商辦不動產的增值提效、不良資產管理(商辦不動產細分領域)及針對業主和創業客群的投融資業務!大資管是未來中國的大機會所在,我們看好公司未來在這一領域的成長性,預計其未來四年業績或將實現幾何級數增長:2015-2018年淨利潤分別爲0.5億元/2.5億元/4.5億元/9億元,年複合增長率爲162%。預計16-18年EPS0.44/0.78/1.57元,對應PE 爲60.8/33.8/16.9X,維持 買入評級。