主業萎縮,酒店虧損,房地產成爲看點,首次覆蓋,不予評級: 公司業務收入來源主要有交通運輸、房地產及服務業,交通運輸業逐漸遞減,服務業基本虧損,最大看點在於房地產的發展。 交通運輸主業逐漸萎縮: 公司BOT 項目投資回報期爲“20+5”年,從1994年開始計算,隨着本金返還,該項目收益逐漸萎縮,預計2010年爲8000萬左右,逐年遞減。 酒店項目基本虧損: 目前,公司擁有4個酒店,分別爲海口金銀島酒店、三亞金銀島酒店、萬寧金銀島酒店及瓊海金銀島酒店;海口酒店基本上盈虧平衡,三亞酒店是虧損大戶,瓊海酒店新開業,整體上酒店業務虧損,約1000萬左右。 房地產項目是公司最大看點: 公司主業萎縮,房地產則逐漸壯大,未來的看點在於房地產業持續快速發展。公司目前主要有4個房地產項目,分佈在瓊海、三亞及儋州,累計土地面積爲82.66萬平方米,建築面積約101.47萬平方米,從2010年開始貢獻業績,呈爆發性增長。 (1)瓊海項目:公司在瓊海有兩個項目,分別爲瑞海水城及瑞海嘉浪豪庭,建築面積分別爲22.81萬平方米及10.12萬平方米,樓面價較低,瑞海水城約19萬/畝,嘉浪豪庭約45萬/畝。瑞海水城已開盤,開盤價約4200元/平方米,目前均價8500元/平方米,好的樓層售價在1萬元/平方米以上,土地、建安及配套等大約3000元/平方米,項目盈利空間大,預計2010年開始逐步結算。 (2)三亞項目:在建項目爲瑞海水苑,該塊土地之前爲汽車站,後經修改規劃,變更爲房地產項目,佔地約1.78萬平,建築面積約6萬平,預計在5、6月份開盤,周邊項目價格1.3至1.4萬元/平方米,土地成本及建安配套等約6000元/平方米,2010年至2012逐步結算。 (3)儋州項目:該項目爲公司09年12月收購股權獲得,佔地62.58萬平方米,尚未進行規劃,預計2012年開始逐步結算,該項目土地價格約32至33萬元/畝,摺合樓面地價爲487元/平方米(按容積率爲1計算),周邊房價約4000元/平方米。 未來公司價值提升亮點: (1)公司加快拿地速度,戰略轉型爲房地產公司。公司目前主業仍爲公路業務,但從2010年後,房地產收入將佔據主導地位,公司實質上成爲一家房地產公司,結算收入逐年增加,如果公司拿地及開發速度加快,業績將會超預期的表現。 (2)受益海南旅遊島建設。據了解,海南未來計劃有4個機場,目前擁有海口美蘭機場、三亞鳳凰國際機場這兩個機場,未來規劃在瓊海及儋州再建機場,而公司在瓊海及儋州的項目儲備佔總建築面積的70%,未來受益程度較大。 (3)公司是省國資委唯一的上市公司,國有控股地位難改變,有資產注入想象空間。 (4)政府歸還欠款。從09年中報看到,公司應收賬款及其他應收賬款合計爲6.88億元,主要是海南省交通廳欠款,如果該部分問題解決,將會盤活公司資產。 業績預測: 根據對公司交通運輸業,服務業及房地產項目進度等,預計2009年至2011年營業收入爲15585萬元、96460萬元及141912萬元,歸屬母公司淨利潤約爲5876萬元、27428萬元及41762萬元,對應的EPS 爲0.06元、0.28元及0.42元。 風險分析: 海南房地產市場風險,公司房地產業發展速度慢,政府欠款問題難解決。