事件: 近日,我們調研了京能置業公司和部分項目情況,與公司相關人員進行了交流。 要點: 資源型特點顯著:北京能源投資(集團)有限公司作爲公司的控股股東,持有公司45.26%的股權,同時也是北京市國資委旗下全資控股公司。公司的資源型體現爲兩點,其一是股東資源,其二是稀缺項目資源。長期以來,公司通過與控股股東簽署的金融服務框架協議,極大程度地保障了融資和現金流管理的問題,公司的財務費率控制水平優異;其次,公司作爲國資委旗下公司,在獲取稀缺項目資源方面優勢明顯,比如四合上院、天創科技大廈等項目。 土地儲備漸優化:公司一貫強調要保持穩健或略有增長的ROE水平(2011年達到了19%的高位),因而在項目拓展方面相對比較謹慎。2012年3月公司在大連旅順拿地400畝,通過股權合作方式開始拓展連雲港的商業項目、焦作雲臺山的旅遊地產項目,公司的權益土地資源開始大幅度增長。 業績或大幅度釋放:位於北京西城區菜市口東北角的四合上院是貢獻銷售和業績的主力樓盤,目前還未售的是第三期(4號樓、5號樓)的住宅部分和1號樓、2號樓和4號樓的部分配套商業。 該項目正在進行室外配套工程的施工,我們估計住宅部分(4、5號樓合計6.13萬方)會在三季度進行現房銷售,考慮周邊房價和項目稀缺因素,保守預計該項目結算價格52000,淨利率25%,僅此項目的住宅部分就會爲公司貢獻業績1.1元。 給予強烈推薦評級:公司的結轉收入和異地銷售從2010年開始大幅度增長,受制於結算項目的佈局,儘管業績有所波動,但是保障程度並不低,我們看好公司今年的業績,此外在異地以股權合作方式參與的旅遊和商業項目也值得期待。預計公司2013-2015年的淨利潤分別爲6.54億元、4.98億元、4.85億元,對應的EPS分別爲1.44元、1.10元和1.07元,按照8倍PE估值,公司目前的股價顯著低估,首次給予強烈推薦評級。 風險提示:銷售進度低於預期。