投資要點: 公司物業儲備總量超預期,現有用地類型結構亦好於預期,將公司RNAV從354億上調55%至547億。外高橋今日公告公司物業資源儲備情況,園區內目前地上已建物業地上建築面積317萬方,在建物業地上建築面積115萬方,未建物業地上建築面積320萬方,超過我們預期。1)我們原預計公司目前已建物業的儲備面積爲317萬方,高於我們預期。已建物業中,廠房及倉庫建築面積約269萬方,高於我們此前預計的220萬方。商辦用地建築面積約42萬方,這部分用地租金價格較高,預計爲4元/平/天,爲廠房/倉庫的4-5倍。此前我們並未將其考慮在內。按公司最新披露估計,已建成持有物業的RNAV爲252億,較原估計高120億。2)公司在建及已規劃未建的儲備物業建築面積共435萬方,其中廠房及倉庫184萬,主要分佈在保稅區(110萬方)、保稅物流園區、物流園二期(42萬方);商辦用地187萬方,主要分佈在保稅區(116萬方)、森蘭商務區(69萬方);住宅用地64萬方,主要分佈在森蘭國際社區。在建及已規劃未建物業中,價值含量更高的商業及住宅物業儲備佔58%,佔比亦高於預期。3)公司公告的物業儲備面積並不包括物流園二期約150萬方建面的未拆遷取地的土地,也未考慮到未來可能的容積率提高和土地性質改變。 公司是自貿區土地二次開發的實質性龍頭,繼續看好二次開發爲公司價值帶來巨大提升空間。1)外高橋區域土地二次開發和轉變用地性質勢在必行。自貿區在產業發展定位上將提高服務業比重,目前外高橋近八成可使用土地是工業倉儲用地,利用效率低,與自貿區發展定位不符,未來必然要求用地規劃的配套調整。2)未來公司RNAV有望大幅提升。公司目前108萬方未建工業倉儲用地及物流園二期未開發土地,以及公司目前持有的老舊廠房倉庫和已銷售園區中的低效利用部分,均可能進行用地性質調整及二次開發,由此將帶來公司價值的大幅提升。具體請參加我們1月8日的深度報告《外高橋:自貿區土地二次開發的實質性龍頭》。 外高橋物業儲備超預期,上調RNAV55%至547億,目前折價近半,並繼續看好自貿區發展及區內土地的二次開發的巨大機會,重申“買入”評級。公司物業儲備超預期,上調RNAV55%至547億,P/RNAV僅53%,低於行業平均60%左右的水平。考慮到銷售和自持物業配比,我們適度調整公司13、14年的EPS爲0.55、1.08元(原預測爲0.59、1.27元),對應PE分別爲52X、27X。同時自貿區發展及區內土地的二次開發爲公司價值帶來巨大提升空間,重申“買入”評級!