北京廣益大廈已售面積達51%，且全部結轉爲收入，剩餘部分目前銷售進展緩慢。廣益大廈位於宣武區廣內廣義街5號，公司股權比例51%，該地塊於02年底取得，04年開工，項目規劃總建面6萬平米，其中住宅、寫字樓、商鋪各2萬平米，銷售均價1.2萬元/平米。截至08年底，項目已售出51%，3.9億元回籠資金均已結算。由於國內寫字樓市場至今尚未回暖，交易甚是冷清，廣益大廈剩餘面積目前銷售進展也十分緩慢。 上海玫瑰廣場二期6萬平米商業物業已封頂並取得了預售證，但現場銷售十分冷清。項目位於上海市虹口區四川北路中段，緊鄰四川北路公園，周邊商業繁榮，交通便利。公司股權比例100%，項目2000年取得，零地價，拆遷費用約3000萬元。項目規劃總建面約8.8萬平米，2004年開工，項目分二期開發，一期2.8萬平米住宅業已售完並全部結轉；二期規劃爲5A甲級辦公樓，地下3層，地上31層，總高142米，由3萬平米的寫字樓和3萬平米的商場裙樓組成，現在都提前封頂並取得了預售證。據我們實地調研，現場售樓處看房者十分稀少，銷售情況冷清，寫字樓預計售價2-3萬元/平米；商場裙樓用於租賃，目前尚處裝修階段，租後預計年入可達6000萬元。 上海閔行顓橋的物流園區佔地300畝，目前經營狀況欠佳，年虧損200-300萬元，公司欲重新規劃其經營方向。顓橋的物流園區屬商業用地，加上清退和拆除費用，共支付土地款3000萬元，截至日前，公司已完成需拆違地塊的整治工作。由於大面積的動遷影響到停車場業務和貨貸樓的出租業務，整體經營業績下降，園區經營利潤年虧損額200-300萬元：所屬的宸南大酒店自2000年以來處於虧損狀態，年虧損額300-400萬元；停車場每年貢獻100-200萬元淨利潤；貨貸樓現在盈利情況不好，2009年預計虧損。 上海下屬客運公司業務經營正常，每年可帶來700-800萬元淨利潤。近幾年來，公司出租車業務一直經營正常，現金流穩定，這已經成爲公司一塊穩定的利潤來源。這塊業務所帶來的淨利潤常受油價、政府補貼等因素而波動，但公司運營的300輛出租車全年實現淨利潤基本維持在700-800萬元。 公司全資的天宸藥業公司已結束承包經營, 09年預計虧損1000萬元左右。公司已結束天宸藥業公司對外承包經營，現在工作重心放在GMP藥證的檢查驗收工作上。目前已取得國家食品藥品監督管理局發放的《藥品GMP 證書》，公司已正常生產。天宸藥業公司一直處於虧損狀態，預計09年虧損1000萬元左右。 公司現在上海浦東國際機場附近擁有400多畝一類耕地，日後土地用途取決於政府規劃。在上海浦東國際機場附近，公司還擁有400多畝的農用地，這塊土地由債務抵押而來，屬於國家一類耕地，除非政府重新對其進行規劃，否則其用途將不可改變。該土地距離浦東新區川沙鎮甚遠,現在每年都用於種西瓜。 ？ 09年，爲紓解短期資金壓力，預計公司將向銀行貸款1-2億元。公司負債結構不太合理，借款多爲短期，09年還款壓力較大。公司短期借款3億元，一年內到期的非流動負債2億元，而長期借款500萬元，貨幣資金僅7700萬元，顯然，09年公司還款壓力較大，預計將向銀行貸款1-2億元。 ？ 目標價8.00元，首次給予公司“中性”投資評級。09、10年，公司業績將主要來源於玫瑰廣場二期及廣益大廈兩個樓盤項目的銷售，預計公司09、10年EPS分別爲0.07、0.26元,對應PE分別爲108X、29X。考慮到由於涉及人員安置公司無效、低效資產的剝離進程十分緩慢，而且公司現有土儲僅滿足未來2年開發所需，未來拿地存在較大的不確定性，我們設定公司目標價8.00元，首次給與“中性”的投資評級。