事件: 2010年10月29日公告,公司子公司和泰公司取得了天宸玫瑰廣場的產權證,並於2010年10月26日與受讓方完成了房屋交付和產權證的過戶手續。截至公告之日,和泰公司已收到購房款計6.83億元,雙方也均按《框架協議》約定的條款履行相應的權利和義務。在2010年9月17日報告中,我們認爲公司結轉存在較大不確定性,未給出評級。由於目前公司發展相對確定,我們重新爲公司做了財務預測和估值,並首次給出評級。 投資要點: 按照玫瑰廣場的交易框架,我們判斷2010年能夠結轉的玫瑰廣場售房款爲102225萬元;2011年能夠結轉43275萬元。同2010年9月17日的報告一樣,我們也非常審慎地判斷獲利水平,我們認爲項目毛利率水平大約爲55%左右。項目在2010年帶來的毛利約爲5.6億元。 從對於閔行南方物流園項目的詳細性規劃方案,大體項目的建築形態也基本得以體現。我們假設,兩棟30層的酒店公寓大約在9萬平方米;SOHO辦公大約在2萬平方米;公寓辦工約在3萬平方米,商業面積約在3萬平方米。按物業形態,我們對項目的土地的價值進行重估,該部分的價值在27.47億元左右。 南方物流園項目更具可比價值的是綠地集團開發的梅隴鎮新都會項目,項目也緊鄰閔行南方物流園,位於閔行蓮花南路與銀都路口,佔地5.43公頃,項目商業、辦公樓、快捷酒店等業態於一身。項目的租金大約爲2.8元/天/平米,摺合項目的樓面價值在每平方米15000元左右。 如果假設股利發放率爲15%,綠地年股利發放爲0.10元,每股年盈利在0.67元,以15倍PE計算,股價也就在10元左右。如果按此計算的話,公司持有綠地集團股權價值爲0.94億元。 我們相對審慎的預測,公司RNAV爲11.36元/股,相較2010年10月29日的股價8.22元/股,折價率爲27.6%。我們也預測公司2010年至2012年的每股收益分別爲0.65元、0.41元和0.23元;對應的PE分別爲12.70倍、20.06倍和35.76倍。綜合公司重估淨資產和PE估值情況,我們首次給出增持評級,6-12個月目標價10元。 投資風險: 連續加息風險以及新獲取項目風險。