歸母淨利潤有所虧損，全面啓動專業化整合工作。2022 年公司實現營業收入767.7 億元，同比-25.2%；實現歸母淨利潤-109.1 億元，同比-387.1%。歸母淨利潤虧損的主要原因爲：1）旅遊綜合業務毛利率下行；2）資產減值損失；3）投資淨收益虧損。一季度業績仍舊承壓。2023 年一季度公司實現營業收入69.2 億元，同比-7.4%；實現歸母淨利潤-3.0 億元，同比-271.7%。歸母淨利潤虧損的主要原因爲銷售毛利率下行、少數股東損益影響。2022 年全面啓動專業化整合工作，隨着專業化整合全面落實，各業務專業化、市場化發展能力將穩步提升。
地產銷售排名提升，文旅緊抓市場消費新趨勢。地產方面，2022 年公司累計實現簽約銷售面積267 萬方，同比-33%；簽約銷售額553 億元，同比-33%，公司行業排名從2021 年的50 名上升至35 名。2023 年一季度公司累計實現合同銷售面積51 萬平方米，同比+14%；合同銷售金額86 億元，同比+5%，恢復正增長。未來公司房地產業務將向“市”而生，踐行“一體兩翼三功能”發展模式。文旅方面，2022 年公司旗下文旅項目共計接待遊客6184.9 萬人次，爲去年同期69%水平，爲2019 年同期155%水平，剔除增量項目的可比口徑爲2019 年同期53%水平。2023 年一季度公司旗下文旅企業合計接待遊客超2300 萬人次，較去年同比增長約80%。未來公司旅遊業務將向“市”圖強，加快構建“兩核三維多點”發展格局。
拿地謹慎，土儲較爲充沛。2022 年公司新增土地儲備5 宗，其中開發用地3宗，分別位於成都、東莞、深圳，土地建面31.1 萬方，拿地總價26.1 億元，權益比例53.1%，拿地力度4.7%，拿地謹慎。2023 年一季度新獲取順德歡樂海岸PLUS 二期，新增土地建面30.1 萬方，拿地金額21.1 億元，權益比例70.0%，拿地力度24.5%。截至3 月31 日，公司剩餘可開發計容面積1173.1萬方，剩餘可開發計容面積/2022 年公司銷售面積爲4.4 年。
資本結構穩定，經營風險可控。2022 年公司有息負債餘額1281 億，較上年下降110 億。2022 年，公司對短期及一年內到期債務置換超過400 億元，預計節省利息約7 億元。同時，公司綜合融資成本不斷優化，截至2022 年末爲4.23%，較年初下降23BP。
投資建議：業績壓力充分釋放，央企背景優勢下，地產業務受益供給側改革，文旅業務作爲行業領軍者，受益復甦趨勢。我們預測公司23-24 年EPS 分別爲0.05、0.27 元，BPS 分別爲8.44、8.72 元，以2023 年5 月5 日收盤價計算，對應的PB 爲0.6 倍和0.6 倍，維持“增持”評級。
風險提示：地產銷售不及預期，疫情不確定性，地產政策調控超預期。