業績回顧
2022 年業績受匯率影響略低於預期
ESR 公佈2022 年業績：歸母淨利潤（PATMI）同比增長64.3%至5.74 億美元，略低於市場預期，主要反映匯率變動影響（匯率對公司分部合計業績影響約1 億美元），若剔除這一影響我們認爲公司2022 年業績符合預期。
資產管理規模穩健上升，新經濟資產表現突出。2022 年公司資產管理規模（AUM）同比上漲12%至1,564 億美元（基於2021 年末匯率換算），其中新經濟資產佔比達62%。截至2022 年末，在管新經濟資產組合平均到期租金調升率7.5%，出租率達95%（剔除中國大陸以外地區平均達98%）；新經濟開發部分增長勢頭良好，2022 全年新開工及竣工資本值分別同比增長20%及85%至65 億美元及55 億美元，爲歷史新高。
資本負債表保持健康狀態。截至2022 年末，公司資產負債率（淨負債/總資產）爲22.8%，同比下降5.1ppt（主要得益於部分資產出售），在手現金18 億美元，加權平均債務久期5.1 年，平均融資成本爲4.2%。
發展趨勢
公司料進一步通過資產循環夯實基本面質量。當前公司已初步完成與ARA平臺的業務整合，並實現了一定的成本集約，未來我們預計公司將進一步處置非核心資產，回籠資金以提升經營靈活性（年報披露當前公司正評估不多於7.5 億美元的業務出售）。
我們預計2023 年公司業績將保持溫和增長。我們預計公司2023 年仍將保持穩健的項目開竣工和募資規模，推動新經濟資產領域持續發展。從分部特徵來看，我們認爲基金管理分部業績仍有望實現兩位數水平的同比增長，投資和開發分部或一定程度受資產價格調整的負面影響，總體上我們認爲2023 年盈利仍可保持個位數正增長（若不考慮美元貶值）。
盈利預測與估值
基於匯率變化及對未來一段時間商業資產價格的保守預期，我們下調2023-24 年歸母淨利潤預測5%和12%至6.1 億美元（同比+6%）和6.5 億美元（同比+7%）。維持跑贏行業評級，下調目標價21.6%至19.6 港元（對應18 倍2023 年核心市盈率，較當前股價有43%的上行空間），主要反映盈利預測調整與市場風險偏好降低。公司當前交易於13 倍2023 年核心市盈率及0.9 倍2023 年市淨率。我們認爲當前估值處於歷史較低水平，建議關注年內投資機會。
風險
全球商業地產價格下行幅度超預期；公司2023 年開竣工流量不及預期；部分市場出現租賃需求較快下行；融資成本持續較快上行。