今日，港股内房股、物管股集体强势拉升，截至发稿，$远洋集团 (03377.HK)$涨近12%，$旭辉永升服务 (01995.HK)$涨超8%，$融信中国 (03301.HK)$涨近7%，$碧桂园服务 (06098.HK)$涨超5%，$碧桂园 (02007.HK)$涨近5%。

消息面上，国务院副总理刘鹤15日在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞称，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

中信建投证券此前研报表示，房地产市场将进入减量高质量发展期，在这一后风险时代，绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展，市占率进一步提升。

• 伴随金融政策支持房地产持续加码，行业风险逐步缓释

2021年9月以来，随着市场下行和房企出险，行业政策持续转暖。尤其是金融政策，在房地产市场销售持续低迷的情况下持续加码，无论是3月份的金稳委会议，还是11月份的房地产金融16条，无不透露出中央对防范化解房地产风险的态度和决心。11月，更是「三支箭」齐发，叠加2023年房企到期规模下降，房企信用风险将在2023年逐步缓释。

• 2023年竣工将率先复苏，销售有望于四季度迎来拐点

伴随「保交楼」政策加速落地，竣工有望率先迎来复苏。受疫情影响，当前居民购房能力和购房意愿普遍处于低位，但需求仍在，我们认为需求会延后但不会消失，随着疫情防控进入新阶段，销售有望在2023年四季度实现单月同比转正。基本面指标方面，我们预测，2023年新开工面积同比下降20%，竣工面积同比增长11%，房地产开发投资同比下滑7.3%，商品房销售面积同比下滑10.4%，但是2023年四季度销售面积同比增长4.1%。

• 行业将进入减量高质量发展时代，绩优龙头与运营专家成最大赢家

地产后风险时代，开发总量有所下滑，同时部分出现房企也退出历史舞台，一批优质房企将在格局优化的浪潮中脱颖而出。部分房企出于现金流考虑，减少重资产拿地规模，抓住城投拿地加码的机遇，转而发展代建和小股操盘业务。房企也将更加重视经营型业务带来的稳定现金流。租赁住房作为新发展模式的重要一环，也将得到快速发展。此外，随着疫情封控进入新阶段，我们认为商业地产有望复苏，物业在母公司风险缓解和疫情得到控制后，也将迎来盈利与估值的双修复。

展望2023年，我们认为行业将从信用风险缓释逐步走向销售复苏，有望获得新生。概括来讲，房地产市场将进入减量高质量发展期，在这一后风险时代，绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展，市占率进一步提升，我们推荐A股：$万科A (000002.SZ)$、$保利发展 (600048.SH)$、$金地集团 (600383.SH)$、$建发股份 (600153.SH)$、$华发股份 (600325.SH)$、$滨江集团 (002244.SZ)$，港股：$中国海外发展 (00688.HK)$、$建发国际集团 (01908.HK)$、$越秀地产 (00123.HK)$、$绿城中国 (03900.HK)$、$碧桂园 (02007.HK)$。

后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复，我们推荐A股：$新城控股 (601155.SH)$、$招商蛇口 (001979.SZ)$，港股：$龙湖集团 (00960.HK)$、$华润置地 (01109.HK)$、$华润万象生活 (01209.HK)$、$碧桂园服务 (06098.HK)$、$万物云 (02602.HK)$。我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司$绿城管理控股 (09979.HK)$。

风险提示：

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

物管行业的风险主要在于疫情多次反复、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3 由于疫情影响施工进度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。