事件:2022H1 公司营收同比减少0.89%,归母净利润同比减少31.9%2022 年上半年,公司实现营业收入25.65 亿元yoy-0.89%;归母净利润3.57亿元yoy-31.9%;于2022 年6 月30 日,公司拥有现金及现金等价物约39.36亿元;综合毛利率为26.5%,较去年同期下降6pct。
点评:第三方外拓发力保障规模增长,博裕要约收购经营独立性大幅提升1)深耕西南区域,市场化外拓卓有成效:截至2022 年6 月30 日,公司在管面积2.5 亿平,其中西南核心区域在管面积达到1.25 亿平,占总在管面积49.7%,区域密度进一步提升;合约面积3.74 亿平,其中第三方来源占比约70.6%,上半年新增入场在管面积2130 万平,其中83.8%为独立第三方项目,公司市场化拓展取得良好成效,优秀的外拓能力为公司后续规模增长提供有力保障。
2)业态布局均衡,短期业绩增速放缓:公司已完成191 个城市布局,包括685个住宅项目和372 个非住宅项目,具备全业态服务能力;上半年基础物业管理业务收入17.5 亿元yoy+34%,由于疫情和消费低迷,部分业务如旅游服务等需求减少,社区增值上半年收入2.85 亿元yoy-56%,部分社区增值业务模式由自营转为平台,保证盈利性,社区增值毛利率由去年同期35.7%提升至68.8%。
由于地产开发环境变化,非业主增值服务规模收缩,上半年收入同比减少40.7%。
3)博裕资本全面要约收购,经营独立性大幅提升:2022 年9 月27 日公司发布公告称,公司第二大股东博裕投资提出每股12 港元(溢价33.04%)全面要约收购,截至公告日金科股份持有金科服务30.34%股权,博裕集团持有22.69%,要约股份为除博裕集团已持有股份和金科股份向博裕集团质押的16.51%金科服务股份外的所有股份,约3.97 亿股,总代价约47 亿港币,要约结束后仍维持金科服务港交所上市地位。博裕拥有丰富的投资和企业管理经验,有利于提升公司经营管理效率;展望后续,金科服务经营独立性大幅提升,受地产行业信用风险影响下降,有利于公司估值修复。
盈利预测、估值与评级:公司坚持区域深耕战略,第三方拓展能力逐步提升,业务间协同性高。但由于地产环境和疫情影响,非业主增值业务和社区增值业务发展受限制,业绩出现下滑,增值服务需求恢复有待进一步观察,我们谨慎下调公司2022-24 年归母净利润预测至7.2/8.6/10.1 亿元 (分别下调50%/53%/55%)当前股价对应22-24 年PE 估值为9.8 倍/8.2 倍/7 倍,已经较为充分反映疫情和房地产市场影响下业绩增速放缓预期;博裕要约收购完成后,公司经营独立性提升,经营效率进一步改善,但盈利修复有待观察,我们下调评级至“增持”。
风险提示:当前物管行业竞争加剧,第三方外拓或存在较大不确定性;收并购公司的经营效能提升幅度存在不确定性;股权架构变化对经营影响存在不确定性。
事件:2022H1 公司營收同比減少0.89%,歸母淨利潤同比減少31.9%2022 年上半年,公司實現營業收入25.65 億元yoy-0.89%;歸母淨利潤3.57億元yoy-31.9%;於2022 年6 月30 日,公司擁有現金及現金等價物約39.36億元;綜合毛利率爲26.5%,較去年同期下降6pct。
點評:第三方外拓發力保障規模增長,博裕要約收購經營獨立性大幅提升1)深耕西南區域,市場化外拓卓有成效:截至2022 年6 月30 日,公司在管面積2.5 億平,其中西南核心區域在管面積達到1.25 億平,佔總在管面積49.7%,區域密度進一步提升;合約面積3.74 億平,其中第三方來源佔比約70.6%,上半年新增入場在管面積2130 萬平,其中83.8%爲獨立第三方項目,公司市場化拓展取得良好成效,優秀的外拓能力爲公司後續規模增長提供有力保障。
2)業態佈局均衡,短期業績增速放緩:公司已完成191 個城市佈局,包括685個住宅項目和372 個非住宅項目,具備全業態服務能力;上半年基礎物業管理業務收入17.5 億元yoy+34%,由於疫情和消費低迷,部分業務如旅遊服務等需求減少,社區增值上半年收入2.85 億元yoy-56%,部分社區增值業務模式由自營轉爲平臺,保證盈利性,社區增值毛利率由去年同期35.7%提升至68.8%。
由於地產開發環境變化,非業主增值服務規模收縮,上半年收入同比減少40.7%。
3)博裕資本全面要約收購,經營獨立性大幅提升:2022 年9 月27 日公司發佈公告稱,公司第二大股東博裕投資提出每股12 港元(溢價33.04%)全面要約收購,截至公告日金科股份持有金科服務30.34%股權,博裕集團持有22.69%,要約股份爲除博裕集團已持有股份和金科股份向博裕集團質押的16.51%金科服務股份外的所有股份,約3.97 億股,總代價約47 億港幣,要約結束後仍維持金科服務港交所上市地位。博裕擁有豐富的投資和企業管理經驗,有利於提升公司經營管理效率;展望後續,金科服務經營獨立性大幅提升,受地產行業信用風險影響下降,有利於公司估值修復。
盈利預測、估值與評級:公司堅持區域深耕戰略,第三方拓展能力逐步提升,業務間協同性高。但由於地產環境和疫情影響,非業主增值業務和社區增值業務發展受限制,業績出現下滑,增值服務需求恢復有待進一步觀察,我們謹慎下調公司2022-24 年歸母淨利潤預測至7.2/8.6/10.1 億元 (分別下調50%/53%/55%)當前股價對應22-24 年PE 估值爲9.8 倍/8.2 倍/7 倍,已經較爲充分反映疫情和房地產市場影響下業績增速放緩預期;博裕要約收購完成後,公司經營獨立性提升,經營效率進一步改善,但盈利修復有待觀察,我們下調評級至“增持”。
風險提示:當前物管行業競爭加劇,第三方外拓或存在較大不確定性;收併購公司的經營效能提升幅度存在不確定性;股權架構變化對經營影響存在不確定性。