业绩回顾

　　1H22 业绩符合市场预期

　　旭辉控股集团公布1H22 业绩，收入同比下跌18.3%至297 亿元，归母核心净利润同比下跌45.6%至18.2 亿元，符合此前公司的盈利预警。

　　结算毛利率表现优于大多数同业。公司1H22 结算毛利率具备韧性、同比持平于20.7%，较2021 年全年19.3%提升1.4 个百分点。

　　多管齐下支撑财务状况。公司1H22 末三条红线指标维持“绿档”，扣预负债率较2021 年末下降2 个百分点至67.7%，净负债率边际提升至78.5%，现金短贷比（包含限制性现金）为1.6 倍。我们估计1H22 末集团层面可动用资金头寸约为100 亿元，对比公司年内已无刚性债务到期，明年1 月有一笔2.95 亿美元的境外债券到期。得益于主流金融机构的认可，公司融资渠道较大多数民企同业更为畅通，上半年实现境内外公开市场融资约46 亿元，银行授信额度较去年底稳中有增，并获得150 亿元并购贷额度。当前公司也已在筹备中债增信中票发行。公司1H22 平均融资成本较2021 年末下降0.1 个百分点至4.9%。

　　发展趋势

　　当前销售复苏势头稳定。公司1-7 月销售金额同比下降50%至792 亿元，其中6、7 月以来同、环比情况均在稳步改善（单月同比-48%/-23%，环比25%/19%）。往前看，考虑到下半年总可售货值超2000 亿元，其中一二线城市占比达85%，长三角占比约三成，我们认为充足且布局优越的推货能够对年内销售形成支撑，月度表现有望稳中有进（7 月单月销售金额为161亿元）。

　　“同心圆”战略下迈向轻重结合新征程。商业地产方面，公司截至中期已有14 个在营项目，上半年实现租金收入6.6 亿元，同比增长69%，主要得益于同店的稳健经营以及去年下半年有5 个项目新开业，在营商场出租率较去年底基本持平、为92%。长租公寓方面，公司截至目前已累计获得4块R4 用地，且上半年在“由重做轻”上实现突破，如上海浦江柚米社区首次实现重资产退出、松江柚米公寓亦被纳入保障性租赁住房。此外，公司已将代建业务纳入战略版图，上半年新获取项目29 个，当前在管项目达35个，面积713 万平方米，公司预计可售货值达448 亿元。

　　盈利预测与估值

　　维持盈利预测、跑赢行业评级和目标价2.90 港元，对应4.7 和5.1 倍2022-23 年市盈率和23%的上行空间。公司当前交易于3.9 和4.1 倍2022-23 年市盈率。

　　风险

　　实体市场销售超预期下滑，个别房企信用事件风险外溢。