事件描述

公司披露2022 年半年度业绩，2022H1 实现营收24.7 亿元（+31.4%），归母净利润2.3 亿元（-21.2%），核心归母净利润3.6 亿（+30.1%）。

事件评论

规模业绩快速提升，盈利结构持续优化。受益在管规模与社区增值服务高增，公司营收业绩仍维持较高增速，2022H1 实现营收24.7 亿元（+31.4%）、核心归母净利润3.6 亿（+30.1%）。拆细来看，公司基础物管/社区增值/智慧园区/开发商增值服务营收分别同比+51.4%/113.2%/-36.3%/-29.8%，两大核心业务营收占比达81.8%（+17.2pct），与开发相关业务营收占比进一步下降；社区增值服务延续高增势头，非周期性业务维持较好表现，团餐/设施管理/社区生活服务营收同比分别达252.9%/87.1%/115.7%。非住占比提升、疫情期间服务成本提升、团餐等低利润率业务营收占比提升等共同作用下，2022H1公司毛利率同比下降1.6pct 至29.0%，其中基础物管/社区增值/智慧园区/开发商增值服务毛利率分别同比-2.4/-10.1/+0.1/-3.0pct 至28.5%/35.1%/16.1%/26.2%。尽管受美元债市场剧烈波动影响，公司投资的房地产美元债券为公司带来近1.5 亿损失，但并不改变其物管主业与社区增值服务高增态势，公司后续业绩仍值期待。

持续发力高质扩张，业态补充与“大后勤”成效显著。截至2022H1 公司合约/在管面积分别达3.0/1.7 亿平，分别同比+18.8%/+40.7%，合管比仍达1.7，为后续增速提供底线保障。对关联方的依赖作用持续弱化，在管/合约面积中第三方占比分别同比+8.1/+9.3pct至50.9%/44.0%。重视非住业态补全，持续打造综合后勤服务能力，上半年收购天津市金玉物业，提升医院业态服务能力；截至年中，公司非住管理面积占比由2020 年末的8.3%稳步上行至24.2%，而上半年公司在医疗、工商业、教育业三个领域新签后勤服务年化合同金额更是超过10 亿元，公司“大社区”+“大后勤”战略成效凸显。

政策端优化关联房企资金安全性提升，社区增值服务打开远期空间。近期开发行业政策端利好频传，在保交付、保信用、稳需求等方面均有所突破，对关联方销售表现与资金安全等有所裨益；随着开发行业政策端逐渐松绑，前期市场情绪压制因素有望边际缓解。持续掘金社区增值服务更是打开了公司远期盈利空间，上半年公司成功完成对苏州海奥斯餐饮的收购，团餐服务能力持续强化，目前在管项目逾130 个；设施管理服务在管电梯数量迅速提升，截至年中已近30000 台，公司增值服务前景值得期待。

后续业绩仍具高确定性，公司有望迎来估值修复。开发政策端持续优化，前期市场情绪压制因素有望边际缓释；在手储备与关联方支持提供较高业绩底线，市场化外拓能力不断提升对规模增速再添助力；发力业态补全与增值服务培育，“大社区”+“大后勤”战略成效凸显，公司业绩高增仍存较高确定性。预计公司2022-2024 年核心归母净利分别为8.8/11.6/15.0 亿元，对应PE 分别为6.4/4.8/3.8X，维持 “买入”评级。

风险提示

1、存量盘毛利率的长期挑战；

2、市场拓展与社区增值服务开展情况不及预期。